Financiamento imobiliário: o que é, como funciona e do que precisa?

O financiamento imobiliário é um empréstimo que as pessoas podem tomar para comprar uma propriedade, seja ela residencial ou comercial. O comprador pode ser tanto pessoa física quanto jurídica.

Esse tipo de financiamento pode ser feito por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que possuem diferenças em relação às taxas de juros, prazos e valores financiados.

Quer saber mais sobre como conseguir um financiamento imobiliário? Continue a leitura.

O que é um financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário é uma linha de crédito oferecida por bancos e instituições financeiras para a compra, construção ou reforma de um imóvel. Ele é uma das modalidades de financiamento mais populares no Brasil.

Em linhas gerais, o financiamento imobiliário pode cobrir até 90% do valor necessário para a aquisição de um imóvel novo, usado, comprado na planta, em construção ou para a reforma de uma propriedade.

Por exemplo, se um apartamento vale R$ 200 mil, é possível dar uma entrada de R$ 20 mil e financiar os outros R$ 180 mil para serem pagos pelos próximos 35 anos.

Para conseguir um financiamento imobiliário, é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado.

Existem diferentes sistemas de financiamento imobiliário, como o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), cada um com suas próprias regras e condições.

Como fazer um financiamento imobiliário?

Para fazer um financiamento imobiliário, você pode seguir os seguintes passos:

1. Decida o tipo do imóvel financiado: Antes de iniciar a jornada do seu financiamento, você precisa conhecer os tipos de financiamento imobiliário disponíveis no mercado.
2. Solicite o crédito imobiliário na instituição escolhida: Você pode solicitar o crédito imobiliário na instituição financeira de sua escolha.
3. Reúna a documentação necessária para o período de pré-aprovação: Para conseguir um financiamento imobiliário é preciso ter 18 anos ou mais, demonstrar ter renda suficiente para pagar as parcelas e estar com o cadastro de pessoa física (CPF) regularizado.
4. Espere a análise jurídica e a vistoria do imóvel: A instituição financeira fará uma análise jurídica da documentação e uma vistoria do imóvel.
5. Assine o contrato de financiamento e pague os tributos: Após a aprovação do financiamento, você assinará o contrato de financiamento e pagará os tributos necessários.
6. Liberação do crédito: Após a assinatura do contrato e o pagamento dos tributos, o crédito será liberado.

É importante ressaltar que o financiamento imobiliário é um compromisso financeiro de longo prazo. Portanto, é importante considerar cuidadosamente suas opções e buscar aconselhamento financeiro antes de se comprometer com um financiamento imobiliário.

Quem pode financiar um imóvel?

Para financiar um imóvel, você deve atender a algumas regras comuns:

1. Ser brasileiro ou naturalizado: Estrangeiros com visto permanente também podem financiar um imóvel.
2. Ter 18 anos ou mais: Em alguns casos, pessoas emancipadas com 16 anos completos também podem financiar.
3. Ter o nome limpo: Não estar incluso nos serviços de proteção ao crédito como SPC, Serasa, entre outros.
4. Não ter restrições no Banco Central do Brasil: Incluso no CCF (Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos).
5. Não ter restrições ou pendências em outros órgãos: Como a Receita Federal, por exemplo.
6. Ter renda que possa ser comprovada: E que seja compatível com o valor das prestações resultantes do financiamento (o valor da parcela não pode ser superior a 30% da sua renda).
7. O imóvel precisa apresentar condições para servir de garantia do financiamento: Precisa ter documentação em dia e oferecer condições físicas para tal.
8. O vendedor não poderá ter problemas de restrições na Receita Federal e justiça trabalhista.
9. Só poderá usar o FGTS se tiver 3 anos ou mais de vínculo empregatício.
10. Ter no mínimo 20% do valor do imóvel que você pretende comprar.

Além dessas exigências comuns, é recomendado sempre procurar o banco que pretende solicitar o financiamento e requisitar as informações do contrato. Eles podem ter peculiaridades dependendo de cada instituição. Se ficou alguma dúvida, não deixe de entrar em contato com um corretor de imóveis.

Quais são os processos para financiar um imóvel?

1. Avalie a sua situação financeira

Antes de iniciar o processo de financiamento, é importante avaliar sua situação financeira. Isso inclui entender sua renda, despesas e capacidade de assumir um compromisso financeiro de longo prazo.

2. Reúna os documentos necessários

Você precisará reunir uma série de documentos para o processo de pré-aprovação. Isso inclui comprovantes de renda, documentos de identidade, entre outros.

3. Conheça os sistemas de amortização

Existem diferentes sistemas de amortização disponíveis para financiamentos imobiliários. Cada um tem suas próprias regras e condições, as quais você precisará satisfazer para ter seu financiamento aprovado. .

4. Avalie os custos do banco

Além das taxas de juros do empréstimo, existem outros custos associados ao financiamento imobiliário que você deve considerar. Ou seja, taxas de administração, seguros e outros encargos.

5. Considere os tributos

Ao comprar um imóvel, você também será responsável pelo pagamento de vários impostos. Estão inclusos nessa tarefa o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o registro do imóvel e outros custos.

6. Escolha o banco com o qual você se relaciona

A escolha do banco para o financiamento é uma decisão importante. É recomendável pesquisar as condições oferecidas por diferentes bancos antes de tomar uma decisão.

7. Assine o contrato e aproveite

Após a aprovação do financiamento, você assinará o contrato de financiamento e pagará os tributos necessários. Em seguida, o crédito será liberado e você poderá aproveitar seu novo imóvel.

Tipos de financiamento imobiliário

Existem algumas formas diferentes de se comprar uma casa ou apartamento por meio de financiamentos. Sendo elas:

1. FGTS

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), é uma reserva feita com o dinheiro do trabalhador que pode ser acessada em casos específicos, como demissão sem justa causa e para financiar um imóvel. 

O FGTS pode ser usado porque ele faz parte do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Este é o tipo mais comum de financiamento imobiliário no Brasil.

Ele é voltado para a aquisição de imóveis residenciais e tem como principal característica a limitação do valor do imóvel que pode ser financiado e das taxas de juros que podem ser cobradas.

2. Financiamento imobiliário pelo SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), é uma outra opção para comprar uma casa ou apartamento. Diferente do FGTS, nesta opção não existe um limite de renda.

Em relação aos juros, eles podem variar. Em contrapartida, quando o imóvel tem um valor dentro do limite do SFH, as taxas de juros são até 12% ao ano. Já quando o valor do imóvel ultrapassa os limites do SFH, os juros podem ser maiores do que 12% ao ano. 

3. Financiamento direto com a construtora

Além destas, há ainda a possibilidade de financiamento imobiliário diretamente com as construtoras. Neste caso, existe uma certa flexibilidade na negociação, já que não existe limites de valores de renda nem de taxas de juros.

No entanto, esta opção pode ser considerada mais arriscada do que as anteriores. Isso porque a construtora pode ter feito um financiamento para a construção da casa ou apartamento e ter hipotecado o imóvel. Logo, se ela deixar de pagar ou falir, o cliente pode perder a casa. 

Para se proteger, o cliente deve solicitar que a construtora retire o imóvel da hipoteca e disponibilize a certidão de ônus reais. Dessa maneira, se por inadimplência da construtora o banco quiser pegar a casa como pagamento, a certidão comprova que o comprador tem direito sobre ela. 

Outro risco é o da construtora falir antes mesmo de terminar de construir a casa ou apartamento. Neste caso, o cliente fica sem o imóvel.

Uma forma de minimizar este risco, é visitar outros empreendimentos da construtora e realizar pesquisas para verificar a sua solidez e se ela possui irregularidades com a justiça. 

4. Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Este sistema é voltado para a aquisição de imóveis comerciais ou residenciais de valor mais alto. Ele não possui limitação de valor do imóvel nem de taxas de juros, sendo mais utilizado por empresas e pessoas físicas de maior poder aquisitivo.

5. Programa Minha Casa, Minha Vida

O Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é uma iniciativa habitacional do governo federal do Brasil, criada pelo presidente Lula em março de 2009.

Em janeiro de 2023, com o início do novo governo do presidente Lula, o programa voltou com várias melhorias, como o aprimoramento das especificações dos imóveis, aumento do limite máximo de renda para a Faixa 1, taxas de juros mais baixas e aumento do subsídio.

A qualidade de vida das famílias é uma prioridade e os imóveis contratados a partir de agora serão construídos com varanda nos apartamentos, ganchos para redes e estrutura prevista para instalação de ar-condicionado.

O Programa atende famílias com renda mensal bruta de até R$ 8 mil em áreas urbanas; e renda anual bruta de até R$ 96 mil em áreas rurais. Para se qualificarem no MCMV, as famílias devem atender a requisitos de renda, e não devem possuir nenhum imóvel registrado em seu nome. O enquadramento das famílias se divide em três faixas de renda:

• Faixa 1: até R$ 2.640,00 (mensal) ou até R$ 31.680,00 (anual)
• Faixa 2: de R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00 (mensal) ou de R$ 31.608,01 a R$ 52.800,00 (anual)
• Faixa 3: de R$ 4.400,01 a R$ 8.000,00 (mensal) ou de R$ 52.800,01 a R$ 96.000,00 (anual)

Para essas famílias, o imóvel será 100% gratuito. A prioridade de atendimento volta a ser as famílias da Faixa 1.

Quais são os documentos necessários para financiar um imóvel?

1. Documento de identidade: Pode ser a Carteira de Identidade (RG) ou a Carteira Nacional de Habilitação (CNH).
2. CPF: É necessário apresentar o CPF (Cadastro de Pessoa Física).
3. Comprovante de estado civil: Para pessoas solteiras, basta levar a Certidão de Nascimento. No caso de pessoas casadas, a Certidão de Casamento.
4. Comprovante de renda: Holerites, extratos bancários.
5. Declaração do Imposto de Renda: Quem não está no grupo de isenção do Imposto de Renda deve entregar a última declaração completa, incluindo a folha de rosto e recibo de entrega.
6. Comprovante de endereço: Para comprovar o endereço atual, basta levar uma conta de luz, aluguel ou correspondência bancária. É importante que esse documento seja recente.
7. Certidão Conjunta Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais: Essa certidão mostra se a pessoa interessada no financiamento tem débitos ou pendências em seu nome. A certidão pode ser emitida facilmente através do site da Receita Federal.

Além desses documentos, dependendo do tipo de trabalho que você exerce, podem ser necessários outros documentos:

• Para trabalhadores com carteira assinada: 3 últimos holerites.
• Para profissionais liberais: 3 últimos extratos bancários na conta corrente da pessoa física; comprovante da atividade exercida.
• Para empresários: 3 últimos extratos bancários da conta corrente; 3 últimos extratos da conta em nome da pessoa jurídica; Imposto de Renda de Pessoa Física; declaração de faturamento dos últimos 12 meses assinada pelo contador ou DIRPJ (Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica); cópia do Contrato Social da Empresa.

É importante ressaltar que cada banco pode ter sua própria lista de documentos necessários para o financiamento imobiliário. Portanto, é sempre uma boa ideia verificar com o banco ou a instituição financeira específica.

Quais são as vantagens de fazer um financiamento imobiliário?

Fazer um financiamento imobiliário tem várias vantagens. Primeiramente, o processo de avaliação do financiamento imobiliário é bem simples. Com o auxílio de um corretor de imóveis, você escolhe uma casa ou apartamento mais adequado à sua renda e faz uma simulação de financiamento em bancos ou construtoras.

Uma das grandes vantagens do financiamento imobiliário é que você não precisa esperar muito tempo para ter a casa própria. O crédito é uma ótima opção para quem acredita ter encontrado o imóvel perfeito e quer aproveitar a oportunidade para comprá-lo. Além disso, pagar a longo prazo pode ajudar no planejamento financeiro. O crédito imobiliário costuma ser feito por até 35 anos, o que permite diluir o valor do imóvel em prestações que cabem no seu bolso.

As condições facilitadas são outro grande destaque do financiamento de imóveis. Juntar dinheiro para comprar uma casa à vista é uma realidade distante para muitas pessoas, por isso o financiamento pode ser um grande aliado neste processo de aquisição. Além disso, mesmo pagando parcelas mensais, o retorno é todo seu e você pode receber muito mais do que investiu se decidir vender o imóvel no futuro.

Por fim, o financiamento imobiliário é uma transação segura, pois é regulamentado por leis e normas específicas. E ainda oferece a possibilidade de mudança imediata, pois após a liberação do crédito pelo banco, o pagamento é feito ao vendedor e o imóvel já pode ser liberado para uso. Além disso, existem opções de linhas de financiamento para todos os bolsos e perfis. Portanto, o financiamento imobiliário pode ser uma excelente opção para quem deseja adquirir um imóvel.

E as desvantagens?

Existem algumas desvantagens ao fazer um financiamento imobiliário. Uma delas é que, apesar das parcelas serem fixas, os juros do financiamento imobiliário são mais altos.

Atualmente, as instituições financeiras estão cobrando taxas, em média, de 8% ao ano. Considerando a grande quantidade de anos do financiamento, o valor final investido será bem maior que o valor do imóvel no momento da compra.

Outra desvantagem é que o compromisso com o início dos pagamentos é inadiável. Além disso, o financiamento imobiliário representa uma dívida de longo prazo. Isso significa que você estará comprometido com o pagamento das parcelas por muitos anos, o que pode afetar seu orçamento e sua capacidade de fazer outros investimentos durante esse período.

Há também um maior nível de burocracia se comparado a outras opções de crédito. Além disso, o financiamento só pode ser usado para as finalidades estabelecidas com a instituição.

Caso não haja pagamento, há o risco de perder o bem financiado, embora isso seja raro. Além disso, há o risco de ter o nome negativado nos órgãos de proteção ao crédito.

Por fim, se o valor do imóvel estiver muito alto, o valor que você tem reservado para a entrada for baixo, não houver perspectiva de valorização do imóvel, ou os juros estiverem altos e o Custo Efetivo Total (CET) for desfavorável, pode não valer a pena financiar. Portanto, é importante considerar todas essas desvantagens antes de decidir fazer um financiamento imobiliário.

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Fontes: Infomoney, Nubank, Catagua, JusBrasil, Spimovel, Exame, Casa Mineira