O que é IFIX? Como funciona o índice de fundos imobiliários

O IFIX é um índice de fundos imobiliários (FIIs). Dessa maneira, ele aponta a performance dos principais fundos imobiliários negociados na bolsa brasileira. 

Nesse sentido, conhecer o IFIX é muito importante para as pessoas que investem ou querem investir em fundos imobiliários.

Afinal de contas, o IFIX é uma forma do investidor ficar de olho no desempenho dos principais FIIs do mercado. Ele pode ainda ser útil para encontrar boas oportunidades de investimento.

O que é IFIX?

O IFIX é um índice de fundos imobiliários. Em resumo, ele é um índice que demonstra a performance média de uma carteira teórica de fundos imobiliários. A escolha dos FIIs que farão parte do índice segue alguns critérios da B3 como, por exemplo, o valor de mercado e a liquidez.

O IFIX é um índice de retorno total. Isso significa que ele considera não apenas as variações nos preços das cotas, mas também a distribuição de dividendos e o impacto que isso causa na carteira. 

Desde que foi criado em 2012 até 2021, o IFIX subiu 80%, enquanto o Ibovespa cresceu 107%. Se analisarmos historicamente é possível notar que em 2012 o índice fechou em alta. Já em 2013 e 2014, ele teve uma queda de 15,36%.

Critérios

O IFIX é o resultado da média ponderada dos rendimentos dos fundos imobiliários selecionados pela B3. Sendo que os principais critérios para que um FII faça parte do IFIX são:

1. As cotas do FII não devem ser classificadas como Penny Stocks. Ou seja, as cotas não podem ser negociadas abaixo de R$1,00.
2. O FII deve ter no mínimo 60% de presença no pregão no período de vigência das últimas 3 carteiras.
3. As cotas do FII devem estar categorizadas entre os ativos elegíveis que, no período de vigência das 3 últimas carteiras, em ordem decrescente de Índice de Negociabilidade, representando juntas 99% do somatório total dos indicados que compõem o índice.
4. A oferta pública precisa ter sido feita antes do rebalanceamento anterior ao período de vigência das últimas 3 carteiras.

O Índice de Negociabilidade citado nos critérios está relacionado com o volume de negociação das cotas, presença nos pregões analisados e ainda no volume financeiro das negociações das cotas. No geral, os FIIs incluídos no índice são aqueles com valor e volume consideráveis e que representam uma parcela relevante do setor.

Um detalhe importante é que se as cotas do FII forem todas resgatadas pelo emissor, no período de vigência da carteira, o fundo deixa de compor o IFIX. Isso porque, esse fundo imobiliário se encaixa nos critérios de exclusão da carteira teórica do índice. Podem ser incluídos também os FIIs que descumprirem algum dos critérios de inclusão.

Critérios de ponderação

No critério de ponderação do IFIX , é usado o valor de mercado das cotas do FII em relação ao total do índice. Em outras palavras, o peso que cada fundo tem em cima da variação do índice, é calculado proporcionalmente tendo como base o valor de mercado de cada FII.

Por exemplo, se R$ 500 milhões for o valor total dos fundos imobiliários listados na B3, e um FII tiver um valor de R$ 50 milhões, então o seu peso no IFIX será de 10%.

Contudo, como uma forma de evitar distorções no índice, a bolsa determina que a participação de um FII no índice não pode ser superior a 20%. Logo, se um FII passar dos 20%, a B3 faz ajustes até que o seu peso fique em 20% e redistribui o excedente entre os outros fundos da carteira teórica.

Composição

No momento, o IFIX é composto por 96 fundos imobiliários. No total existem 365 FIIs listados na bolsa. Como os critérios do IFIX são muito amplos, ele engloba muitos fundos.

Apesar disso, é possível determinar quais são os principais, tendo como base o seu peso e relevância no índice. Lembrando que esses dados podem mudar com o passar do tempo. Enfim, os principais são:

KNRI11: O Kinea Renda Imobiliária é o maior FII do Brasil. Sua carteira é composta por lajes corporativas e galpões logísticos. O KNRI11, tem uma participação de 5,9% no IFIX. 

KNIP11: O Kinea Índice de Preços também é um dos maiores fundos imobiliários do mercado. A sua participação no índice é de 5%. Ele é um FII de papel, já que investe sobretudo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). 

KNCR11: O Kinea Rendimentos Imobiliários já foi considerado como o maior FII do Brasil. Ele é um fundo de papel e tem uma participação de 4,8% no IFIx.

HGBS11: O Hedge Brasil Shopping, como o próprio nome indica, é um FII de shoppings centers. Ele corresponde a 3,8% do índice de fundos imobiliários.

BRCR11: O BTG Pactual Corporate Office investe em lajes corporativas. Sendo que ele possui imóveis principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro. Ele tem uma participação de 3,5% no IFIX.

Outros FIIs no IFIX

BBPO11: O BB Porgressivo II é um fundo que investe em lajes corporativas e agências bancárias. Esse é um fundo bem diversificado geograficamente, já que ele possui imóveis em todo o país. A sua participação é de 3,4% no índice.

XPML11: O XP Malls FII foi criado no final de 2017. Ele possui participação em importantes shoppings brasileiros e corresponde a 3,3% do IFIX.

JSRE11: O JS Real Estate Multigestão é um fundo híbrido. Dessa maneira, ele tem títulos de dívida, imóveis corporativos e FIIs. A sua participação é de 3,2% no índice.

HGLG11: O HGLG Logística é um FII que aplica em imóveis logísticos. Ele tem uma participação de 3% no índice de fundos imobiliários.

HGRE11: O CSHG Real Estate é um fundo imobiliário que investe em lajes corporativas. Ele corresponde a 2,8% do IFIX.

HSML11: O HSI Mall é um fundo de tijolo que investe sobretudo em shoppings centers. A sua participação no IFIX é de 2,5%.

XPLG11: O XP Log é um fundo imobiliário que aplica somente em imóveis logísticos. Ele fez sua primeira oferta em 2019 e tem uma participação de 2,5% no IFIX.

Importância do IFIX

O IFIX serve como um benchmark, isto é, um parâmetro de desempenho para os cotistas. Isso porque, ele possibilita a comparação entre diferentes carteiras. Logo, é possível analisar se elas estão com bons resultados ou não. Dessa forma, o IFIX é importante, pois ele tem uma função similar ao Ibovespa.

Em síntese, o Ibovespa é o principal índice de ações da bolsa brasileira. Sendo assim, ele é útil para analisar o desempenho do mercado de ações como um todo. Da mesma maneira, o IFIX simula o retorno médio dos principais FIIs do Brasil. Enfim, além do IFIX outros índices importantes no mercado, são:

1- Ibovespa: Como principal índice do mercado brasileiro, o Ibovespa representa o desempenho das principais e maiores empresas listadas na B3. Desse modo, por meio dele é possível analisar a performance do mercado de ações como um todo.

2- IBrX-50: Esse índice acompanha a performance das 50 ações mais negociadas na bolsa. Ou seja, o principal critério desse índice é a seleção das 50 empresas cujas ações são as mais negociadas da B3.

3- SMLL: Este é o índice de small caps. Em resumo, as small caps são as empresas de baixa capitalização da bolsa. Essas empresas são consideradas mais arriscadas, mas elas também podem resultar em grandes lucros, já que possuem maior espaço para crescimento.

4- IMOB: Este índice é focado na performance das empresas de capital aberto que atuam no mercado imobiliário. Esse pode ser um índice importante para os investidores que desejam aplicar no setor imobiliário por meio de empresas ao invés de FIIs.

5- IDIV: Por fim, o IDIV é um índice que representa o desempenho das empresas que mais distribuíram proventos. Logo, ele é um bom indicador para quem gosta de empresas pagadoras de dividendos.

Como investir no IFIX?

No mês de novembro de 2020 foi lançado um ETF na bolsa que tem como intuito replicar o IFIX. Por enquanto ele é a única forma de investir no índice. No entanto, como ele é muito recente, ele ainda está operando de forma descolada do IFIX. Portanto, ele ainda não conseguiu apresentar os mesmos resultados do índice. 

Antes do lançamento desse ETF, o IFIX era usado somente como ferramenta para o investidor ficar de olho em FIIs com bom desempenho. Neste caso, o índice pode te ajudar a encontrar bons fundos. Ou seja, ele serve como uma referência para os investidores.

Contudo, não invista em um fundo apenas porque ele faz parte do IFIX. O mais recomendado é analisar bem o fundo antes de investir. Nesse sentido, o IFIX serve apenas como uma forma de você encontrar fundos que possam vir a compor a sua carteira.

Agora que você conhece o índice de fundos imobiliários, aproveite para aprender sobre o índice de ações: O que é Ibovespa? Definição, como funciona e formas de investir