VGV: o que é e como calcular o valor geral de vendas

O VGV – Valor Geral de Vendas, é um importante indicador do faturamento e da viabilidade de um empreendimento imobiliário. 

Na prática, ele funciona como uma estimativa do valor final, que o empreendimento pode gerar com a venda de todas as unidades.

Normalmente, o cálculo do VGV é feito antes do início de um projeto imobiliário. Isso porque, ele aponta a viabilidade econômica do negócio e indica como fatores importantes do empreendimento devem ser realizados.

O que é VGV?

VGV é a sigla de Valor Geral de Vendas. Trata-se de uma estimativa da receita que um empreendimento pode levantar. Em outras palavras, o VGV serve para analisar o valor total que pode ser ganho com a venda de todas as unidades do empreendimento.

Vale destacar que o VGV é apenas uma estimativa. Isso significa que o valor final da receita do empreendimento pode não corresponder ao cálculo do VGV. Sendo que o valor pode variar segundo alguns fatores, como:

• Mudanças nos valores de venda das unidades;
• A quantidade de unidades vendidas;
• Negociações de preços com os clientes.

É preciso tomar cuidado para não confundir VGV com VGL – Valor Geral de Lançado. O seu cálculo é feito de maneira parecida com o VGV. Logo, para determinar o VGL basta multiplicar o número das unidades lançadas pelo valor cobrado por cada uma. 

A crítica

O VGV pode ser usado como valor de referência e base para a remuneração em contratos imobiliários, sobretudo os contratos de compra e venda de imóveis com preço variável e de permuta financeira realizado entre incorporadoras / loteadores e proprietários de terrenos, normalmente para a execução de projetos imobiliários.

Ou seja, quando o terreno é oferecido para a realização do empreendimento onde, por exemplo, o proprietário será remunerado com o percentual do VGV conseguido com a venda das unidades. O VGV pode ser usado ainda como base para previsão de multas contratuais para infrações cometidas pelas partes negociantes ou pode ser usado como base para o preço de transferência do contrato a terceiros.

Importância do VGV

Apesar de ser apenas uma estimativa, o VGV é muito importante em todas as etapas de uma construção. Isso porque, tendo uma estimativa do dinheiro que o empreendimento pode gerar, é possível comparar com o custo estimado da obra e verificar se o projeto é viável.

Com este dado também é possível analisar o real potencial de retorno (payback) do investimento no empreendimento. Ou seja, com o VGV é possível não apenas verificar a viabilidade financeira como também a rentabilidade do empreendimento. Além disso, pontos importantes do negócio ficam mais claros depois de calcular o VGV como, por exemplo:

• O valor máximo que pode ser gasto com o terreno;
• Como e qual o padrão de acabamento pode ser usado na obra;
• Margem de negociação que os vendedores terão;
• O valor que pode ser gasto em marketing e propaganda na divulgação do empreendimento;
• O preço das unidades do empreendimento;
• O público-alvo do projeto.

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Além de dar mais clareza para as decisões importantes na construção e venda de um projeto, ele também possibilita que as três perguntas mais importantes de um empreendimento imobiliário possam ser respondidas:

• Qual o preço máximo viável para pagar o terreno?
• Qual o lucro esperado pelo empreendimento?
• Por fim, qual o valor máximo viável para gastar na construção?

Como calcular o VGV?

O Valor Geral de Vendas é calculado por meio da seguinte fórmula: VGV = Número de unidades X Preço médio da unidade.

Por exemplo, se um projeto de condomínio residencial conta com 300 apartamentos e cada um deles será vendido por um preço médio estimado de R$ 200 mil, então basta multiplicar o número de unidades pelo preço médio. Neste caso, o resultado será de R$ 60 milhões. 

Lembrando que o VGV é apenas uma estimativa e o real potencial de receita será impactado por índices que variam e pela eficácia da construtora ou incorporadora em vender as unidades.

Casa vogue

Como elevar a precisão do VGV?

Para aumentar a precisão da análise da viabilidade de um projeto imobiliário, você pode usar alguns índices. Cada um desses índices contribui para que a estimativa seja mais próxima do valor real final. Sendo assim, os índices usados juntamente com o VGV são:

1- Índice Nacional de Custo da Construção ( INCC)

Este índice ajuda a acompanhar os custos envolvidos nas construções habitacionais. Desse modo, a apuração do índice engloba materiais, equipamentos, serviços e mão de obra da construção. Ele é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e normalmente é utilizado para corrigir os contratos de compra de imóveis durante a execução da obra. 

2- Índice de Preços ao Consumidor (IPC)

O IPC acompanha as variações de preços de um conjunto específico de bens e serviços que fazem parte das despesas de famílias com renda entre 1 a 33 salários mínimos. 

3- Índice Geral de Preços (IGP)

Este índice é uma média aritmética de três índices. Dessa maneira, ele é composto da seguinte forma: 60% do índice de Preços do Atacado (IPA), 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do Índice Nacional da Construção Civil (INCC).

Bold finance

Este índice engloba vários setores e acompanha as variações de preços de matérias-primas industriais e agropecuárias, de produtos intermediários, e ainda bens e serviços finais.

5- Cálculo do BDI

O cálculo do BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) é específico para cada obra e contribui com a determinação do preço de venda ideal para cada unidade do empreendimento. Cada empreendimento calcula o BDI de forma específica, pois as condições de cálculo e preço de venda variam de acordo com o empreendimento.

O cálculo do BDI é muito importante pois ele interfere diretamente no VGV. Isso porque, de acordo com a análise dos custos indiretos, será preciso aumentar o reduzir o preço médio de vendas das unidades, o que altera o VGV.

Vale destacar que dois elementos são essenciais no valor final de um orçamento, o BDI e os custos diretos. Sendo que os dois devem ser incluídos para garantir que todas as despesas sejam cobertas, tais como: administração central, impostos, custos financeiros, seguros, garantias e margem de incerteza.

Como aumentar o VGV

Aumentar o VGV significa elevar o potencial de retorno financeiro com o investimento. Nesse sentido, sempre que possível é vantajoso aumentar o VGV de um projeto.

Many imóveis

Uma forma de aumentar o VGV é adicionando alguns elementos no empreendimento que as pessoas geralmente gostam, tais como: piscina, academia e salão de festas. A adição desses elementos faz com que o imóvel seja mais atrativo e, consequentemente, seu valor seja aumentado, o que resulta na elevação do VGV.

Enfim, se você se interessa por investimentos no setor imobiliário, alguns termos que podem te interessar são: especulação imobiliária, incorporação imobiliária e bolha imobiliária. Caso você pretenda investir no setor imobiliário, uma boa opção são os Fundos imobiliários, o que são? Definição, principais tipos e como investir

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