Taxa de ocupação imobiliária: o que é e importância para os FIIs

A taxa de ocupação imobiliária é a porcentagem habitada de um empreendimento, construção ou região em relação ao total de área habitável. Nesse sentido, ela é um importante indicador tanto para o mercado imobiliário quanto para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

No mercado imobiliário a taxa de ocupação funciona como um instrumento de controle do crescimento urbano, normalmente encontrada em leis de zoneamento e edificações. Ou seja, ela é uma espécie de limite de ocupação de terrenos de uma zona da cidade.

Em contrapartida, nos fundos imobiliários, a taxa de ocupação é um indicador muito importante para os investidores. Isso porque ela está relacionada com o potencial de geração de renda do fundo.

O que é taxa de ocupação imobiliária?

A taxa de ocupação imobiliária é um indicador do percentual de espaço locado em um empreendimento. Sendo que ele é um indicador muito importante tanto na construção civil, quanto nos fundos imobiliários.

Acionista

No mercado imobiliário, essa taxa é usada como um instrumento para controlar o crescimento urbano e costuma ser encontrada em leis de zoneamento e edificações no mundo todo. Com o coeficiente de zoneamento do solo, ela determina o limite de ocupação dos terrenos de uma zona da cidade.

Já nos fundos imobiliários, a taxa de ocupação é um indicador que ajuda o investidor a analisar o potencial de geração de renda de um fundo. Basicamente, uma alta taxa de ocupação, significa que uma boa parte dos imóveis do fundo estão locados. Em contrapartida, uma baixa ocupação significa que o fundo está com muito espaço vago.

Relação entre taxa de ocupação, vacância e inadimplência

A taxa de vacância é contrária à taxa de ocupação, apesar de revelar basicamente a mesma informação, de pontos de vista diferentes. Em síntese, a taxa de vacância aponta a proporção da área não locada de um imóvel em relação à área total disponível. Logo, se uma taxa de vacância de um empreendimento for de 30%, significa que a taxa de ocupação é de 70%.

Já a taxa de inadimplência indica a porcentagem dos locatários de imóveis do fundo imobiliários que estão inadimplentes. Nesse sentido, ela é utilizada junto com a taxa de ocupação e vacância para analisar a performance de um fundo imobiliário.

Fast trade

Pode acontecer de um fundo estar com uma boa taxa de ocupação, mas com um alto nível de inadimplentes, o que atrapalha na rentabilidade do fundo. Pode ocorrer ainda de um fundo estar com baixa taxa de ocupação e com alta taxa de inadimplentes em relação à taxa de ocupação, o que significa que ele está perdendo duas vezes.

Por exemplo, se um prédio com 50 salas tiver apenas 50% de taxa de ocupação, significa que somente 25 salas estão ocupadas. Se cada sala for alugada por R$ 1.000 por mês, o fundo receberá no máximo R$ 25.000 por mês de aluguel.

Contudo, se o edifício tiver ainda uma taxa de inadimplência de 20%, então das 25 salas locadas, 5 estão inadimplentes. Isso significa que, na realidade, o valor recebido por mês é R$ 20.000. Nesse sentido, um fundo saudável é aquele que tem uma alta taxa de ocupação e uma baixa taxa de inadimplência.

Mercado imobiliário

A taxa de ocupação no mercado imobiliário mede a propriedade de o imóvel gerar caixa derivado de aluguéis. Um conceito bastante utilizado por construtoras e incorporadoras para comparar empreendimentos comerciais em grandes centros é a ABL – Área Bruta Locável.

Em resumo, a ABL é a relação entre a área total de um empreendimento que pode ser locada. Ela é medida em metros quadrados e através dela é possível calcular o valor por metro quadrado de um imóvel e fazer a comparação entre outros imóveis.

Taxa de ocupação nos FIIs

Os Fundos de Investimento Imobiliário funcionam como uma reunião de investidores focados em aplicar em imóveis ou títulos relacionados ao setor imobiliário. Sendo que esses fundos podem ser de 4 tipos:

• Fundos de tijolo: Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos para obtenção de renda por meio de aluguéis.
• Papel: Os fundos de papel investem em títulos relacionados ao setor imobiliário como, por exemplo, CRIs.
• Fundos de fundos: Também conhecidos como FOFs, os fundos de fundos são FIIs que investem em FIIs.
• Híbridos: Por fim, os fundos híbridos investem em todos os tipos de fundos imobiliários anteriores.

Como investir dinheiro

Antes de investir em FIIs, principalmente de tijolo, é fundamental analisar a taxa de ocupação e vacância do fundo. A taxa de ocupação é muito importante, pois ela está relacionada com a capacidade do fundo em gerar renda. Por isso, é preciso analisar o histórico de ocupação do fundo no longo prazo, para verificar como estava a taxa em períodos de economia aquecida e recessão.

Baixa taxa de ocupação

Apesar de, geralmente, a taxa de ocupação alta ser considerada mais atrativa, já que significa que o fundo está conseguindo locar seus imóveis e consequentemente obter renda com os aluguéis, a taxa de ocupação baixa também pode ser vantajosa em algumas situações.

Isso porque, dependendo do cenário econômico do país, a baixa taxa de ocupação pode ser uma oportunidade para um investimento no longo prazo. Em outras palavras, a baixa taxa de ocupação pode significar uma oportunidade para comprar cotas com preço descontado e obter retornos no longo prazo.

No entanto, é preciso analisar os indicadores do fundo para saber se a baixa taxa de ocupação realmente é uma oportunidade ou não. Por exemplo, o fundo pode ser uma boa oportunidade se ele possuir: bons indicadores, imóveis com boa localização, boa gestão e perspectiva de crescimento.

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