Taxa de vacância: o que é e importância ao investir em FIIs

A taxa de vacância representa a relação percentual entre os espaços vagos de um imóvel e os espaços disponíveis para locação. Ou seja, ela serve como um indicativo da quantidade de imóveis que um Fundo de Investimento Imobiliário (FIIs) possui para alugar.

Um valor baixo da taxa de vacância é positivo para o cotista. Isso porque, a taxa baixa indica que os imóveis estão locados e gerando renda. Logo, o fundo pode distribuir mais dividendos.

Em contrapartida, uma alta taxa elevada é ruim já que a rentabilidade do cotista pode ser impactada e as cotas podem se desvalorizar. Contudo, se for uma vacância momentânea pode ser um bom momento para comprar cotas baratas.

O que é taxa de vacância?

A taxa de vacância é o percentual vago de determinado empreendimento. Em outras palavras, a taxa de vacância representa a relação entre as áreas vagas de um imóvel em relação à área total. Esta é uma métrica muito importante ao analisar um fundo imobiliário.

Em síntese, um fundo imobiliário é uma reunião de investidores focados em investir no setor imobiliário. Os fundos podem investir diretamente em imóveis (fundos de tijolo) ou em títulos relacionados ao setor imobiliário (fundos de papel).

Os fundos que investem em imóveis obtêm rentabilidade por meio do aluguel. Sendo assim, para esses fundos é muito importante uma taxa de vacância baixa, já que isso significa que o fundo está conseguindo gerar uma renda maior. Por outro lado, os fundos com alta taxa de vacância podem apresentar rendimentos baixos.

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O oposto da taxa de vacância é a taxa de ocupação. Dessa forma, enquanto a taxa de vacância indica a porcentagem de imóveis vagos, a taxa de ocupação indica a porcentagem de imóveis ocupados. Enfim, antes de investir em um fundo imobiliário é preciso considerar não apenas a taxa de vacância mas também outros indicadores, tais como:

• A taxa de ocupação;
• Porcentagem de renda anual obtida através de um imóvel;
• Valor patrimonial do fundo e da cota;
• Dividend Yield (DY);
• Custos para investir no FII, como, por exemplo, taxa de administração.

Como funciona?

A taxa de vacância funciona como uma métrica para avaliar se os imóveis de um fundo imobiliário estão alugados ou vagos. Por exemplo, um fundo com 20% de taxa de vacância possui 80% dos imóveis ocupados e 20% vagos. A taxa de vacância pode ser de dois tipos:

1- Vacância física: Ocorre quando um imóvel fica vago. Por exemplo, se um empreendimento possuir 100 salas (todas do mesmo tamanho) e 30 salas estejam sem alugar, então a vacância é de 30%. 

Eric belem

2- Vacância financeira: Neste caso é considerado o fluxo de caixa esperado do portfólio e a geração de caixa atual. Este tipo de vacância é importante, pois alguns fundos possuem alguns imóveis mais lucrativos do que outros. Por exemplo, um imóvel com espaço de 200m² no centro de São Paulo certamente será mais lucrativo do que o mesmo espaço em uma cidade do interior.

A taxa de vacância e a economia

Além de servir para avaliar os fundos imobiliários, a taxa de vacância pode ser usada também para analisar o mercado de investimentos imobiliários.

Geralmente em momentos de expansão econômica ocorre uma redução na vacância dos ativos imobiliários. Isso ocorre, pois, com a expansão econômica, as empresas tendem a se expandir, o que faz com que elas procurem por novos espaços físicos, como, por exemplo, lojas e galpões.

Nesse sentido, com o aumento da demanda por imóveis, os fundos podem fechar contratos melhores, o que resulta em uma distribuição de dividendos maior e na valorização das cotas do fundo.

Em contrapartida, quando o mercado está passando por um momento de baixa, as empresas podem fechar e a taxa de vacância pode subir. Com o aumento da taxa de vacância e a redução dos dividendos, a cota dos fundos pode se desvalorizar.

Jornal imobiliário

Um fato importante é que quando a taxa de vacância está caindo e existe uma perspectiva de crescimento econômico, ocorre um aumento na demanda por novos espaços e as empresas de construção recebem incentivos governamentais para construírem novos empreendimentos.

Quando esses imóveis são entregues, a taxa de vacância do mercado como um todo sobe, já que são disponibilizados novos espaços. Entretanto, essa alta nem sempre é ruim, já que novos imóveis de qualidade são disponibilizados.

É claro que quando esses imóveis forem entregues o cenário econômico pode ter mudando e estar passando, por exemplo, por uma recessão. Neste caso, pode ser difícil ocupar esses imóveis.

Cálculo

A taxa de vacância é a relação entre o espaço vago e o espaço total locável, também chamada de Área Bruta Locável (ABL). O cálculo é o seguinte: Taxa de vacância = (quantidade de imóveis desocupados x porcentagem total) / quantidade total.

Para fazer o cálculo da taxa de vacância em um fundo imobiliário, é preciso primeiro identificar quantos imóveis o fundo possui e o quanto cada imóvel representa. Por exemplo, suponhamos que o fundo X possui 10 imóveis em carteira e cada imóvel representa 10% de sua área bruta locável.

Sendo assim, os 10 imóveis representam 100% da área locável do fundo. Além disso, vamos supor que dos 10 imóveis, somente 3 estão ocupados e 7 estão desocupados. Dessa maneira, o cálculo é: (7×100)/10 = 70%.

Genial investimentos

Para calcular a vacância física, é preciso fazer a soma das áreas vagas e dividir pela área total. Já a determinação da vacância financeira é feita por meio da média ponderada dos resultados, já que diferentes regiões podem gerar rendimentos diversos.

Por exemplo, um shopping com capacidade de gerar R$ 200.00,00 por mês de aluguel, mas que esteja gerando apenas R$ 120.000,00, tem uma vacância financeira de R$ 80.000,00. Logo, a taxa de vacância financeira será: 80.000/200.000 = 40%.

Desse modo, o fundo está operando 40% abaixo da sua capacidade de geração de caixa. Enfim, se você não gosta de fazer contas, não se preocupe, normalmente os relatórios de gestão e administração informam como está a taxa de vacância.

Importância da taxa de vacância

Analisar a taxa de vacância é fundamental, pois ela impacta nos dividendos que serão distribuídos para os cotistas. Ou seja, fundos com taxa baixa podem gerar mais renda e distribuir maiores dividendos. Por outro lado, fundos com alta taxa de vacância, podem ter seus rendimentos prejudicados.

Como os investidores geralmente aplicam em FIIs em busca do recebimento de dividendos mensais, analisar a taxa de vacância é essencial ao de comprar cotas de um fundo. Nesse sentido, tanto a vacância física quanto a financeira são importantes.

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A vacância física aponta que o fundo poderia estar gerando mais renda por meio do aluguel dos espaços vagos. Já a vacância financeira retrata a situação de geração de renda do FII. A taxa de vacância também é importante, pois ela está relacionada com a valorização ou desvalorização das cotas.

É claro que todo investidor deseja que as cotas dos fundos que ele investe se valorizem. Porém, a desvalorização causada pela alta taxa de vacância pode representar oportunidades. Isso porque, se for apenas uma vacância momentânea, você pode aproveitar para comprar cotas baratas.

Sendo que, geralmente a vacância é momentânea quando o fundo imobiliário é de alto valor agregado e perene. Para aprender a aplicar em FIIs leia: Como investir em fundos imobiliários – 6 Passos para incluir FII na carteira

Fontes: Fiis, Suno, Moving imóveis e Fiis

Imagens: Trisul, Eric belem, Imóvel magazine, Jornal imobiliário, Genial investimentos e Investnews