Fundos de tijolo: o que são, como funcionam e quais são os tipos?

Os fundos de tijolo são um tipo de fundo imobiliário focado na geração de renda através de aluguéis. Dessa maneira, este fundo investe em ativos reais e lucra com a sua locação.

Os imóveis que compõem um fundo de tijolo são dos mais variados tipos, como por exemplo, galpões logísticos, shoppings centers e ainda imóveis voltados para o segmento educacional.

Apesar dos fundos de tijolo fazerem parte da categoria de renda variável, eles geralmente passam por poucas oscilações, por isso, são escolhidos principalmente pelos investidores iniciantes ou conservadores.

O que são os fundos de tijolo?

Os fundos de tijolo, FII de tijolo ou fundo de renda, são um tipo de fundo de investimento imobiliário. O seu foco principal está na geração de renda a partir do aluguel de imóveis, como por exemplo, galpões, lajes corporativas e shoppings. 

Normalmente, como os fundos imobiliários possuem uma oscilação menor, eles costumam ser procurados por investidores iniciantes. Sendo assim, os fundos de tijolos são uma boa alternativa para as pessoas que querem começar a investir em renda variável, mas sem muita volatilidade. 

Como funcionam os fundos de tijolo?

De maneira geral, os fundos imobiliários funcionam como uma reunião de investidores, chamados de cotistas. O dinheiro investido pelos cotistas, forma o patrimônio do fundo, que será aplicado pelo gestor. O gestor, por sua vez, é o profissional responsável por analisar o mercado e escolher as melhores aplicações.

Portanto, nos fundos de investimentos, os cotistas não possuem poder de decisão em relação aos ativos que irão compor o fundo. Em contrapartida, essa é uma opção mais prática para quem deseja investir em imóveis, afinal, você não precisará lidar com inquilinos.

Dentre os fundos imobiliários, existe uma segmentação. Assim, alguns fundos focam exclusivamente em investir em títulos, sendo chamados de fundos de papéis, enquanto outros preferem adquirir imóveis, sendo conhecidos como fundos de tijolo.

Quanto ao retorno, o aluguel dos imóveis é dividido entre os cotistas de maneira proporcional à quantidade de cotas que cada um possui. Por isso, os FIIs de tijolo costumam ser uma boa opção para quem deseja receber uma parcela dos lucros periodicamente.

Saiba mais: O que são fundos imobiliários (FIIs)? Guia para iniciantes

Fundos de papel versus fundos de tijolo

Os fundos de tijolo são focados no investimento em imóveis físicos. Sendo assim, a sua fonte de renda deriva do aluguel desses estabelecimentos. Já os fundos de papel, investem em ativos de renda fixa, que irão fazer a destinação dos recursos para o setor imobiliário. 

Desse modo, os fundos de papel investem em títulos emitidos por bancos ou empresas, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de Recebíveis Imobiliário (CRI) e Letras Hipotecárias (LH).

Quais são os tipos dos fundos de tijolo?

Os fundos de tijolo podem investir em diversos tipos de imóveis, porém, os mais comuns são:

1- Lajes corporativas: São focados em oferecer locais de qualidade e com boa localização, para que empresas possam alugar e realizar suas operações.

2- Galpões logísticos: Os FIIs de galpões logísticos oferecem locais para que as lojas de varejo possam estocar seus produtos e realizar a logística de suas operações.

3- Shopping Centers: Neste caso, o objetivo é comprar shoppings centers e locar os espaços para os lojistas, gerando renda com os aluguéis.

4- Agências bancárias: Nos FIIs de agências bancárias, os imóveis são alugados para os diversos tipos de bancos. Durante um tempo, as pessoas questionaram sobre o futuro deste tipo de fundo, já que muitos bancos estão se digitalizando. Entretanto, esta espécie de fundo continua firme e forte.

5- Educação: Este fundo de tijolo prefere alugar estabelecimentos voltados para o segmento educacional. Mesmo com o crescimento da educação online, esses FIIs continuam sendo bastante negociados.

6- Híbridos: Para finalizar, temos os FIIs de tijolo híbridos. Eles são mais flexíveis, alugando diferentes tipos de imóveis. Dessa maneira, um fundo híbrido pode ter tanto lajes corporativas, quanto galpões logísticos, por exemplo.

Quais são as vantagens dos fundos de tijolo?

A primeira vantagem dos fundos de tijolo é a possibilidade de aplicar no setor imobiliário sem ter que lidar com locatários. No entanto, é importante salientar que, ao comprar cotas do fundo, o investidor passa a ter direito apenas sobre a rentabilidade do fundo. Ou seja, ele não se torna dono do imóvel e não pode tomar decisões referentes a ele.

Outra vantagem é que os fundos imobiliários geralmente possuem uma baixa volatilidade. Portanto, ele se torna uma boa opção para investidores de perfil conservador ou ainda para os iniciantes em renda variável. Contudo, é importante lembrar que, mesmo com menos oscilações, existem riscos. Afinal, estamos falando de renda variável.

E quais são os riscos dos fundos de tijolo?

Os fundos de tijolo apresentam riscos que os investidores devem considerar:

1. Vacância: Imóveis desocupados podem reduzir a receita.
2. Inadimplência: Inquilinos podem deixar de pagar aluguel, afetando a rentabilidade.
3. Valorização dos Imóveis: A valorização dos imóveis pode ser menor do que o esperado.
4. Gestão: A administração ineficiente pode prejudicar o fundo.
5. Liquidez: A venda de cotas pode ser difícil em momentos de necessidade urgente.
6. Impacto Econômico: Crises econômicas podem afetar a demanda por imóveis.
7. Risco Regulatório: Mudanças nas leis podem impactar o fundo.
8. Mercado e Setorial: O mercado imobiliário e o setor em que o imóvel está inserido podem ser afetados por fatores externos.
9. Renovação de Contratos: A não renovação ou renovação com condições desfavoráveis pode afetar os rendimentos.
10. Custos de Manutenção: Despesas inesperadas com manutenção podem prejudicar a rentabilidade.

Quais são as diferenças entre fundos de tijolo e fundos de papel?

As diferenças entre fundos de tijolo e fundos de papel se baseiam principalmente nos ativos que eles possuem e na forma como gerenciam seus investimentos:

1. Tipo de Ativo

• Fundos de tijolo: Investem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, escritórios, galpões logísticos e outros tipos de imóveis. O foco é na propriedade imobiliária.
• Fundos de papel: Investem em títulos de crédito imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e outros ativos relacionados ao mercado imobiliário, mas não possuem imóveis físicos.

2. Fontes de Renda

• Fundos de tijolo: Geram renda principalmente a partir dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos imóveis.
• Fundos de papel: Geram renda a partir do pagamento de juros e descontos relacionados aos títulos imobiliários que compram.

3. Liquidez

• Fundos de tijolo: Têm menor liquidez devido à natureza dos ativos (imóveis físicos), e a venda de imóveis pode ser mais demorada.
• Fundos de papel: Têm maior liquidez porque os títulos imobiliários podem ser mais fáceis de negociar no mercado.

4. Risco

• Fundos de tijolo: Estão expostos ao risco de vacância, inadimplência de inquilinos, manutenção de imóveis e flutuações no valor dos imóveis.
• Fundos de papel: Estão expostos ao risco de crédito (inadimplência dos emissores de títulos) e flutuações nas taxas de juros, já que os títulos imobiliários podem ser impactados por mudanças nas condições econômicas.

5. Rentabilidade

• Fundos de tijolo: Têm uma rentabilidade mais estável, com rendimentos provenientes dos aluguéis, mas podem sofrer com vacância ou inadimplência.
• Fundos de papel: Podem oferecer rentabilidade mais volátil, já que os títulos imobiliários estão sujeitos a variações nas taxas de juros e no risco de crédito.

6. Diversificação

• Fundos de tijolo: A diversificação depende da quantidade de imóveis que o fundo possui. A rentabilidade depende do desempenho de cada imóvel específico.
• Fundos de papel: A diversificação é alcançada por meio da aquisição de vários títulos de diferentes emissores, o que pode diluir o risco de inadimplência.

Como investir em fundos de tijolo?

Para investir em fundos de tijolo, basta ter uma conta em uma corretora. Porém, antes de tudo, é preciso analisar detidamente alguns pontos importantes. Para te ajudar, temos algumas dicas:

1- Evite a concentração: Estude as aplicações realizadas pelo fundo, e prefira os fundos que investem em imóveis de diferentes cidades, evitando a concentração.

2- Multi-imóveis e multi-inquilinos: Os fundos mult geralmente passam por menos baixas em épocas de altas vacâncias.

3- IFIX: Prefira os fundos que fazem parte do IFIX- Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários. Pois os fundos escolhidos por este índice normalmente possuem maior liquidez, logo, são mais fáceis de serem negociados no mercado.

4- Estude: Estude os relatórios apresentados pelos fundos e todos os dados disponíveis sobre eles antes de tomar uma decisão.

Além de averiguar todos esses aspectos, vale a pena procurar formas de aprofundar seus conhecimentos sobre os fundos imobiliários. Para isso, alguns vídeos podem ajudar:

Enfim, agora que você conhece os fundos de tijolo, aproveite para descobrir como funcionam os outros Tipos de fundos de investimento – Quais são e como funcionam.

Fontes: Suno, Fiis e Mais retorno