Títulos imobiliários: quais são e como funcionam

Investir em títulos imobiliários pode ser uma boa opção para as pessoas que desejam investir no setor imobiliário, mas não pretendem comprar um imóvel.

Dentre as opções mais conhecidas de títulos imobiliários, temos as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que possuem proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), e são isentas de imposto de renda.

Além das opções de renda fixa, o investidor pode investir também em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que investem diretamente em imóveis ou em títulos relacionados ao setor imobiliário.

O que são títulos imobiliários?

Os títulos imobiliários, também conhecidos como títulos de crédito imobiliário, são uma alternativa de aplicação de renda fixa para os investidores que desejam investir no setor imobiliário.

Esses títulos são emitidos por bancos ou securitizadoras e possibilitam que o investidor adquira fluxos de recebimento de crédito de empreendimentos imobiliários ou ainda que contribua com o financiamento de projetos de empresas que atuam no setor imobiliário.

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Alternativas de títulos imobiliários

Algumas opções para quem deseja investir no setor imobiliário, mas não quer comprar um imóvel são:

1- LCI

A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título emitido por instituições financeiras, sobretudo por bancos. Ao investir em uma LCI, o investidor está basicamente emprestando o seu dinheiro para o banco em troca de uma taxa de juros.

O intuito com a emissão desses títulos é captar recursos com os investidores, que depois serão repassados para empresas do setor imobiliário. Ou seja, os recursos levantados por meio das LCIs devem ser destinados exclusivamente para projetos do setor imobiliário.

Em relação à rentabilidade, as LCIs podem ser prefixadas (taxa de juros previamente definida), pós-fixadas (rendimento atrelado ao CDI) ou ainda híbridas (retorno vinculado a um indicador como, por exemplo, o IPCA). Uma grande vantagem desses títulos é que eles são isentos de Imposto de Renda (IR).

Os títulos de renda fixa de maneira geral seguem a tabela regressiva de IR, onde a tributação fica entre 22,5% e 15%. Contudo, as LCI são totalmente isentas, logo o investidor pode conseguir retornos mais altos do que algumas outras aplicações de renda fixa.

Outra vantagem das LCIs é a proteção do Fundo Garantidor de Créditos que devolve até R$ 250 mil por CPF e instituição, em caso de calote. Por fim, temos ainda a vantagem de que as LCIs normalmente exigem um investimento inicial não muito alto o que possibilita que os pequenos investidores apliquem nela.

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Em contrapartida, como desvantagem temos a baixa liquidez. Isso porque algumas LCIs possuem prazo de carência que varia entre três meses e cinco anos. Sendo assim, antes do prazo estabelecido em contrato, o investidor não pode resgatar sua aplicação.

2- CRI

Dentre os títulos de crédito imobiliário nós temos também o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI). Em resumo, os CRIs são títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários como, por exemplo, as parcelas de um financiamento imobiliário.

Sendo assim, ao investir em CRI, o investidor está comprando um fluxo de pagamento futuro. Esses títulos são emitidos por empresas securitizadoras que fazem o agrupamento de financiamentos de um empreendimento, vendem os títulos para os investidores e repassam os valores para a incorporadora ou construtora realizar a obra.

Desse modo, a construtora consegue antecipar os valores que ela receberia no futuro e o investidor passa a ter o direito de receber os valores dos financiamentos quando os compradores pagarem as parcelas. Assim como as LCIs, os CRIs possuem a vantagem de serem isentas de Imposto de Renda.

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Além disso, esses títulos são vantajosos, pois oferecem um retorno mais alto do que alguns outros títulos de renda fixa, inclusive das LCIs. Entretanto, esse alto retorno está associado a um risco mais elevado. Isso porque os CRIs não possuem proteção do Fundo Garantidor de Créditos.

Portanto, essa é uma aplicação mais arriscada, já que existe o risco de inadimplência dos compradores. Outra desvantagem é que o investimento inicial desses títulos imobiliários pode ser bem alto, o que é um impeditivo para os pequenos investidores.

3- LIG

A Letra Imobiliária Garantida é um título de renda fixa com lastro no mercado imobiliário. Ela é emitida por instituições financeiras e assim como as LCIs e CRIs, é isenta de Imposto de Renda. Inspirada nos covered bonds, as LIGs são aplicações que chegaram recentemente no Brasil.

4- LH

As Letras Hipotecárias (LH) são títulos de renda fixa garantidos por créditos lastreados em hipotecas. A emissão desses títulos pode ser feita por companhias hipotecárias, bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário e associações de poupança.

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Esse tipo de aplicação não é tão conhecido no mercado quanto as LCIs e CRIs. Apesar disso, elas podem oferecer um retorno mais alto do que algumas aplicações de renda fixa.

Assim como as opções de títulos imobiliários citados anteriormente, as LHs possuem a vantagem de isenção de Imposto de Renda. Como desvantagem temos o fato de que elas geralmente possuem vencimento de longo prazo.

Diferenças entre títulos imobiliários e FIIs

Os títulos imobiliários são aplicações de renda fixa. Já os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma espécie de reunião de investidores focados em investir em imóveis ou títulos relacionados ao setor imobiliário.

A semelhança entre os dois tipos de aplicações é que ambas possibilitam que o investidor aplique no setor imobiliário sem precisar comprar diretamente um imóvel. Por outro lado, uma das principais diferenças é que os fundos imobiliários contam com um gestor profissional.

Sendo que o gestor possui uma equipe que irá lhe auxiliar na compra e venda de ativos do setor imobiliário. Outra diferença é que os títulos imobiliários são ativos de renda fixa, ao passo em que os fundos imobiliários são investimentos de renda variável.

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Desse modo, os títulos imobiliários possuem menos riscos e passam por menos oscilações do que os títulos imobiliários. Apesar disso, os FIIs podem proporcionar retornos melhores, já que no mundo dos investimentos existe uma relação entre risco e retorno. O imposto de renda é outra diferença entre eles.

Os títulos de crédito imobiliário são isentos de Imposto de Renda. Já os FIIs também são isentos nos dividendos, mas possuem tributação de 20% na negociação de cotas. Por fim, temos ainda a diferença de que os FIIs não possuem proteção do FGC e possuem taxas de administração, ao passo em que as LCIs contam com o FGC.

Onde investir?

Ao escolher entre títulos de crédito imobiliário e FIIs, considere não apenas as características de cada um, mas também o seu perfil de investidor e objetivos pessoais. Geralmente, os FIIs são utilizados com objetivos de longo prazo. Como eles passam por oscilações, é preciso verificar se o seu perfil de investidor se encaixa.

Já os títulos imobiliários possuem menos riscos e, normalmente, são escolhidos para aplicações de curto e médio prazo. Dependendo dos seus objetivos e perfil de investidor, você não precisa escolher entre os dois, você pode investir em ambos.

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Enfim, para investir em títulos imobiliários basta fazer uma transferência para a sua corretora, analisar os títulos disponíveis e investir. Já para investir em FIIs, vale a pena analisar o valor das taxas, a carteira e a performance histórica do fundo.

E aí, gostou de aprender sobre os títulos imobiliários? Então aproveite para conferir alguns FIIs que estão muito baratos: alternativas para investir

Fontes: Fiis, Capital research e Dd advogados

Imagens: Cinq, Kinvo, Penso no Futuro, Investnews, Infomoney, Trisul e Riconnect