Por que não investir em imóveis? Motivos pelos quais não compensa

Como falta educação financeira no Brasil, muitas pessoas ainda acreditam que investir em imóveis é uma ótima forma de construir um patrimônio. Entretanto, existem alguns motivos para não investir em imóveis.

Se compararmos os imóveis com os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), podemos notar que os FIIs compensam mais do que investir diretamente em imóveis.

Apesar de falarmos de alguns motivos para não investir em imóveis, este texto não deve ser considerado como uma recomendação ou indicação do que você deve ou não fazer com seus investimentos.

Por que não investir em imóveis na planta?

Comprar um imóvel na planta, é adquirir um imóvel que ainda será construído. Ao comprar dessa maneira, você não precisa fazer um financiamento, já que existe a opção de pagar diretamente para a construtora. Contudo, como o imóvel ainda está sendo construído, diversos problemas podem acontecer.

Inclusive, é por causa do risco durante a construção do imóvel, que o imóvel na planta custa mais barato do que o imóvel pronto. Sendo que, é possível organizar como você irá fazer os pagamentos, como, por exemplo, antecipar um valor X em determinado mês e jogar o valor mais alto para o final, que é quando o risco é menor.

Para as pessoas que compram o imóvel na planta, deixam as parcelas maiores para o final e vendem o imóvel construído, esse pode ser um negócio vantajoso. No entanto, para as pessoas de modo geral, não compensa investir em imóveis na planta.

Exame

Por exemplo, em 2016 Raul Sena, o Investidor Sardinha, comprou um apartamento na planta. Porém, quando ele ficou pronto, Raul já não pretendia mais morar nele. Ele até pensou em colocar o imóvel para alugar, mas teria que investir no imóvel e ele percebeu que não compensava. Desse modo, ele optou por vender o apartamento.

Quando comprou o imóvel, o Investidor Sardinha pagou R$ 320 mil na unidade do apartamento. Quando foi conferir o quanto ele ainda teria que pagar na entrega de chaves, faltava pagar R$ 100 mil. Raul então decidiu verificar se compensava alugar o imóvel.

Investir em imóveis não compensa

Pelo seu apartamento de R$ 320 mil, Raul iria conseguir cobrar apenas R$ 1.200 de aluguel, já que este era o valor que as outras unidades estavam sendo alugadas. Esse valor representaria uma rentabilidade em torno de 0,37%, ao mês pelo apartamento. Logo, isso daria uma rentabilidade anual de 4,53%, o que é uma rentabilidade bem baixa.

Ele ainda teria que lidar com inquilinos, poderia ter problemas de vacância e atrasos no pagamento. A outra opção seria contratar uma imobiliária para fazer a administração do aluguel. Mas ao contratar uma imobiliária, o rendimento com o imóvel seria reduzido.

Se formos considerar a inflação, fica ainda mais claro que não compensa investir em imóveis. Por exemplo, a inflação de 2016, que foi o ano em que o Investidor Sardinha pensou em alugar o apartamento, ficou em 6,29%. Ou seja, a rentabilidade do imóvel seria menor que a inflação do período.

Imóvel magazine

Portanto, Raul decidiu vender o imóvel. Mas é claro que a venda também não foi um processo muito fácil. Ao colocar um imóvel para vender você nunca sabe quando vai conseguir passar o imóvel para frente, já que os imóveis não possuem liquidez.

Além disso, várias pessoas aparecem com propostas de trocar o imóvel por automóveis e outros imóveis. Até porque, é difícil encontrar uma pessoa que tenha o valor necessário para comprar um apartamento à vista, geralmente elas querem fazer trocas. No fim das contas, Raul fez um acordo com a construtora e pegou o dinheiro de volta, corrigido por um índice.

Motivos para não investir em imóveis

Existem diversos motivos pelos quais investir em imóveis não compensa. Para que você possa entender melhor, vamos falar quais são os motivos e fazer um comparativo com os fundos de investimento imobiliário (FIIs) que são muito mais vantajosos do que investir em imóveis.

1- Simplicidade

Não existe simplicidade ao lidar com um imóvel. Você precisa lidar com burocracia e custos tanto para comprar quanto para alugar ou vender o imóvel. Em contrapartida, comprar cotas de fundos imobiliários é muito mais simples. Você precisa apenas entrar no home broker da corretora e comprar as cotas.

Constel empreendimentos

2- Liquidez

A falta de liquidez é um dos grandes motivos para não investir em imóveis, já que a venda de um imóvel pode demorar muito tempo e é um processo burocrático. Já os fundos imobiliários possuem a vantagem de terem bastante liquidez. Como as cotas são negociadas na bolsa, o risco de não conseguir vender é pequeno.

3- Diversificação

Ao comprar um imóvel, você está alocando uma grande parte do seu patrimônio em um único bem. Como não é possível vender apenas partes dele, você não consegue diversificar seu patrimônio. Por outro lado, como as cotas dos FIIs possuem um valor baixo, você pode comprar cotas de vários FIIs e diversificar sua carteira.

4- Vantagem fiscal

A renda derivada do aluguel de imóveis possuem Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF). No entanto, a pessoa física não precisa pagar imposto pelos proventos recebidos em fundos imobiliários. Sendo assim, investir em fundos é muito mais vantajoso, já que você não precisa pagar imposto.

5- Risco

Quando você compra imóveis com o objetivo de colocar para alugar, você corre o risco de vacância e inadimplência. Em outras palavras, existe o risco de você não conseguir inquilinos para o imóvel ou receber o aluguel atrasado.

Tavares

Em contrapartida, os fundos imobiliários são menos arriscados. Isso porque, geralmente eles investem em vários empreendimentos. Logo, como a carteira do fundo é diversificada, se algum imóvel ficar vago ou inadimplente, não impacta tanto o fundo.

6- Rendimento

O rendimento obtido com o aluguel de imóveis é menor que ao investir em fundos imobiliários. Se ao invés de investir em um único imóvel, você montar uma carteira diversificada em fundos imobiliários, você poderá ter um retorno muito maior. Sendo que, os FIIs são isentos de IR e o aluguel de imóveis não.

7- Gestão

Por fim, os imóveis têm ainda a desvantagem de que o dono do imóvel precisa se dedicar à administração do imóvel e lidar com inquilinos. Se ele não quiser lidar com essa parte, ele terá que contratar uma empresa para fazer isso, o que vai resultar em perda de parte da rentabilidade.

Por outro lado, nos FIIs a gestão dos imóveis é responsabilidade da equipe que administra e faz a gestão do fundo. Enfim, agora que você conhece os motivos para não investir em imóveis, veja o vídeo de Raul Sena, o Investidor Sardinha, para descobrir qual a única desvantagem de investir em fundos imobiliários:

E aí, gostou de descobrir os motivos para não investir em imóveis? Então aproveite para conhecer algumas Ações menosprezadas que podem crescer – 4 opções para ficar de olho

Imagens: Trisul, Exame, Tavares, Constel empreendimentos e Imovel magazine