FIIs de Shopping, o que são? Como funcionam, rendimentos e vantagens

Os FIIs de shopping são um tipo de fundo imobiliário focado na geração de renda para os cotistas, através do aluguel de lojas em shoppings. 

Como este tipo de fundo possui multi inquilinos, ele não é tão afetado em caso de calote. Afinal de contas, a fonte de renda do fundo é diversificada, diluindo o impacto de um não pagamento de aluguel.  

Além disso, ao possuir muitos inquilinos, o risco de vacância é diluído. Ou seja, como são muitas lojas disponíveis em um shopping, a vacância de uma ou duas não impacta tanto o rendimento do fundo. 

O que são FIIs de shopping

Os fundos de investimento imobiliário de shopping (FIIs de shopping) são uma das alternativas para investir no setor imobiliário. Sendo que esta é uma das opções mais populares no mercado. 

The cap

Em síntese, o objetivo dos FIIs de shopping é lucrar com o aluguel dos espaços dentro do shopping. Os ganhos oriundos dos contratos de aluguel são divididos de maneira proporcional entre os cotistas. Logo, os investidores possuem uma renda extra mensal isenta de imposto de renda. 

Como os FIIs de shopping funcionam

Os fundos de investimentos, de maneira geral, são como uma reunião de investidores, chamados de cotistas. O patrimônio do fundo é aplicado pelo gestor e os cotistas não possuem nenhum poder de decisão em relação aos ativos que serão adquiridos. 

Acionista

Os fundos imobiliários de shopping, podem ter dois tipos de participações, de acordo com a gestão do fundo:

• FIIs de shoppings monoativos: Neste caso, o fundo possui apenas um shopping em sua carteira. 
• FIIs de shoppings multiativos: Nessa opção, o fundo possui mais de um shopping sob sua gestão. Dessa maneira, existem fundos que possuem 10 shoppings em carteira, proporcionando uma boa diversificação e diluição de riscos. 

Além das duas possibilidades de participações, os FIIs de shopping possuem a característica de serem multi inquilinos. Sendo assim, o fato de serem vários lojistas proporciona uma maior diversificação de fontes de renda. E, caso um inquilino deixe de pagar o aluguel, o impacto não é tão grande. 

Rendimentos

Geralmente, os contratos de aluguel dos lojistas possuem um valor fixo, que é corrigido periodicamente de acordo com um indexador inflacionário.

Em cima desse valor mínimo, é acrescido um percentual do volume de venda das lojas. Portanto, em momentos de alta, em que os shoppings estão lotados, normalmente o retorno do FIIs de shopping também aumentam.  

Investing

Existem diversas maneiras dos shoppings lucrarem, além dos contratos de aluguel. Um exemplo disso são as taxas de estacionamento cobradas e a taxa de adesão para que um lojista comece a operar.

Além disso, o shopping cobra uma taxa dos lojistas para poder investir em marketing e decorações temáticas. Desse modo, atraindo mais consumidores, os lojistas vendem mais e o shopping recebe uma porcentagem maior. 

Vantagens e desvantagens

A primeira vantagem de optar pelos FIIs de shopping é a diversificação de inquilinos. Essa diversificação faz com que o portfólio do fundo seja menos arriscado, já que, com mais inquilinos, a chances de vacância e calote são diluídos. 

Outra vantagem é a diversificação geográfica, sendo que essa vantagem também está ligada à diluição de riscos. Isso porque, geralmente, os fundos de shopping possuem imóveis em várias partes do país. Dessa maneira, o fundo se protege contra impactos econômicos que podem atingir diferentes áreas do Brasil. 

Acionista

A última vantagem é a força deste tipo de imóvel. Milhares de pessoas frequentam diariamente os shoppings espalhados pelo país. Isso significa que a probabilidade desse tipo de negócio acabar da noite para o dia, é mínima. Sendo assim, existe uma certa segurança de que este modelo de negócio vai se perpetuar por décadas. 

Em contrapartida, temos a desvantagem de que os dividendos distribuídos não costumam ser muito altos. Outra desvantagem é que as crises econômicas afetam os lojistas e, consequentemente, o retorno dos FIIs de shopping, já que eles recebem uma porcentagem das vendas no aluguel. Por fim, temos o risco do excesso de vacâncias no shopping e a possibilidade do imóvel se desvalorizar.     

Como investir em FIIs de shopping

As cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores, Dessa forma, para investir em FIIs de shopping, é preciso abrir a conta em uma corretora de valores. Porém, não basta apenas criar uma conta e começar a investir. É essencial analisar alguns dados antes:

1- Gestão

O primeiro passo é avaliar o histórico de desempenho do fundo, para determinar se o gestor possui uma boa performance. 

Jornal zona sul

É claro que o passado não garante o futuro. No entanto, é mais provável que um fundo com bom histórico tenha uma boa performance no futuro, do que um fundo com histórico ruim. 

2- IFIX

Checar se o fundo está no IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, é uma maneira de verificar se o fundo possui uma boa liquidez. A liquidez é fundamental, já que facilita a compra e venda de cotas. 

3- Indicadores tradicionais

Assim como na análise de ações, é essencial averiguar alguns indicadores antes de investir em FIIs de shopping. Portanto, analise o Dividend Yield, P/PV e o Valor patrimonial/valor de mercado. 

Exame

4- Indicadores específicos

Como se trata de um segmento de mercado, é fundamental analisar os indicadores específicos, como por exemplo:

• Fluxo de veículos: É usado para averiguar se o shopping está conseguindo atrair clientes.
• Net Operating Income (NOI): Em português é o lucro líquido operacional. Ele é o resultado da soma das receitas subtraindo as despesas operacionais. 
• Same Store Sales (SSS): Comparativo de vendas entre dois anos de uma loja que permanece no mesmo ponto. 
• Same Store Rent (SSR): Comparação entre o aluguel cobrado entre dois anos de uma loja no mesmo local. 

Além dos fundos imobiliários de shopping, existem diversas opções de aplicações no setor imobiliário. Descubra algumas alternativas com Raul Sena:

Enfim, agora que você conhece tudo sobre os FIIs de shopping, aproveite para descobrir quais são os Tipos de fundos de investimento – Quais são e como funcionam.

Fontes: Genial investimentos, FIIs, Eu quero investir e Genial investimentos

Imagens: The cap, Acionista, Investing, Mercado e consumo, Acionista, Jornal zona sul e Exame