FIIs de shopping: o que são, como funcionam e vale a pena investir?

19 de janeiro de 2021 - por Nathalia Lourenço

Os FIIs de shopping são um tipo de fundo imobiliário focado na geração de renda para os cotistas, através do aluguel de lojas em shoppings.

Como este tipo de fundo possui multi inquilinos, ele não é tão afetado em caso de calote. Afinal de contas, a fonte de renda do fundo é diversificada, diluindo o impacto de um não pagamento de aluguel.

Além disso, ao possuir muitos inquilinos, o risco de vacância é diluído. Ou seja, como são muitas lojas disponíveis em um shopping, a vacância de uma ou duas não impacta tanto o rendimento do fundo.

O que são FIIs de shopping

Os fundos de investimento imobiliário de shopping (FIIs de shopping) são uma das alternativas para investir no setor imobiliário. Sendo que esta é uma das opções mais populares no mercado.

Em síntese, o objetivo dos FIIs de shopping é lucrar com o aluguel dos espaços dentro do shopping. Os ganhos oriundos dos contratos de aluguel são divididos de maneira proporcional entre os cotistas. Logo, os investidores possuem uma renda extra mensal isenta de imposto de renda.

Como funcionam os FIIs de shopping?

Os fundos de investimentos, de maneira geral, são como uma reunião de investidores, chamados de cotistas. O patrimônio do fundo é aplicado pelo gestor e os cotistas não possuem nenhum poder de decisão em relação aos ativos que serão adquiridos.

Os fundos imobiliários de shopping, podem ter dois tipos de participações, de acordo com a gestão do fundo:

FIIs de shoppings monoativos: Neste caso, o fundo possui apenas um shopping em sua carteira.
FIIs de shoppings multiativos: Nessa opção, o fundo possui mais de um shopping sob sua gestão. Dessa maneira, existem fundos que possuem 10 shoppings em carteira, proporcionando uma boa diversificação e diluição de riscos.

Além das duas possibilidades de participações, os FIIs de shopping possuem a característica de serem multi inquilinos. Sendo assim, o fato de serem vários lojistas proporciona uma maior diversificação de fontes de renda. E, caso um inquilino deixe de pagar o aluguel, o impacto não é tão grande.

Rendimentos

Geralmente, os contratos de aluguel dos lojistas possuem um valor fixo, que é corrigido periodicamente de acordo com um indexador inflacionário.

Em cima desse valor mínimo, é acrescido um percentual do volume de venda das lojas. Portanto, em momentos de alta, em que os shoppings estão lotados, normalmente o retorno do FIIs de shopping também aumentam.

Existem diversas maneiras dos shoppings lucrarem, além dos contratos de aluguel. Um exemplo disso são as taxas de estacionamento cobradas e a taxa de adesão para que um lojista comece a operar.

Além disso, o shopping cobra uma taxa dos lojistas para poder investir em marketing e decorações temáticas. Desse modo, atraindo mais consumidores, os lojistas vendem mais e o shopping recebe uma porcentagem maior.

Quais são as vantagens de investir em FIIs de shopping?

Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de shopping pode trazer diversas vantagens, especialmente para aqueles que buscam diversificação, rendimentos passivos e exposição ao setor imobiliário. A seguir, estão algumas das principais vantagens:

1. Rendimentos Mensais

Primeiramente, os FIIs de shopping geralmente distribuem rendimentos mensais aos investidores, provenientes da locação dos espaços comerciais aos lojistas. Esses rendimentos podem ser atrativos, principalmente em um cenário de juros baixos.

2. Diversificação

Além disso, investir em FIIs de shopping oferece uma forma eficaz de diversificar a carteira de investimentos. Dessa forma, você estará exposto ao setor imobiliário, mas sem a necessidade de comprar um imóvel fisicamente. Isso ajuda a reduzir o risco, pois o fundo possui uma gama de ativos, como diversos shoppings, com diferentes tipos de lojas e inquilinos.

3. Apreciação do Imóvel

Outro benefício é a possibilidade de valorização do imóvel. Além dos rendimentos com aluguel, os imóveis dos FIIs de shopping podem se valorizar ao longo do tempo, especialmente se o fundo investir em shoppings bem localizados ou que passem por melhorias estruturais. Com isso, a valorização do imóvel pode gerar ganhos adicionais ao investidor, além dos rendimentos.

4. Acesso a Imóveis de Grande Escala

Investir em um FII de shopping permite acessar imóveis de grande porte, que seriam inacessíveis para um investidor individual devido ao alto custo de aquisição. Esses grandes centros comerciais, com boa localização e estrutura, tendem a ter um fluxo constante de consumidores e locatários, o que pode gerar maior segurança financeira ao fundo.

5. Gestão Profissional

Além disso, os FIIs de shopping são administrados por gestores especializados, que cuidam da administração dos shoppings, das negociações com inquilinos, manutenção e decisões estratégicas. Isso permite que o investidor se beneficie da experiência de profissionais, sem ter que se preocupar com a gestão direta do imóvel.

6. Potencial de Valorização com Reestruturação e Expansão

Em adição, os shoppings podem passar por processos de reestruturação ou expansão, o que pode melhorar o fluxo de clientes e aumentar o valor do fundo. Algumas mudanças podem incluir melhorias nas lojas, aumento da área de vendas, atualização dos espaços e adição de novas marcas, o que pode gerar maior rentabilidade.

7. Imunidade a Inflação

Outro ponto positivo é a imunidade à inflação. Os contratos de aluguel em shoppings frequentemente possuem cláusulas de correção monetária, como a utilização do IGP-M ou IPCA. Isso significa que os rendimentos podem ser ajustados de acordo com a inflação, proporcionando uma proteção contra a perda do poder de compra ao longo do tempo.

8. Liquidez Relativamente Alta

Por fim, os FIIs de shopping oferecem uma liquidez relativamente alta, especialmente quando comparados a imóveis físicos. Diferente de um imóvel físico, que exige tempo para ser vendido, as cotas dos FIIs de shopping são negociadas na Bolsa de Valores. Isso oferece maior liquidez, já que o investidor pode comprar e vender suas cotas a qualquer momento, dependendo das condições do mercado.

Essas vantagens tornam os FIIs de shopping uma opção interessante para investidores que buscam retorno passivo com uma boa combinação de risco e oportunidade no mercado imobiliário.

E quais são as desvantagens de investir em FIIs de shopping?

Embora os FIIs de shopping ofereçam diversas vantagens, como vimos anteriormente, eles também apresentam algumas desvantagens que os investidores devem considerar antes de tomar uma decisão de investimento. Abaixo, estão algumas das principais desvantagens:

1. Variação na Demanda de Locação

Uma desvantagem significativa é a variação na demanda de locação dos espaços comerciais. Em momentos de crise econômica ou mudanças no comportamento do consumidor, como o aumento do e-commerce, os shoppings podem enfrentar dificuldades para manter os espaços alugados. Isso pode resultar em uma queda nos rendimentos distribuídos aos investidores.

2. Risco de Vacância

O risco de vacância, ou seja, a falta de locatários, também é uma preocupação importante. Caso um ou vários lojistas deixem os shoppings e os espaços não sejam rapidamente alugados, o fundo pode sofrer uma redução nos rendimentos. Isso pode impactar a rentabilidade do investimento, principalmente em períodos prolongados de vacância.

3. Exposição a Mudanças no Setor de Varejo

Além disso, os FIIs de shopping estão expostos a mudanças no setor de varejo. Tendências como a migração das vendas para o online, a queda no número de visitantes aos shoppings ou o fechamento de grandes redes de varejo podem afetar diretamente a performance do fundo. O setor de varejo está em constante transformação, o que pode tornar o investimento mais arriscado em comparação com outros tipos de imóveis.

4. Custos Operacionais

Os FIIs de shopping possuem custos operacionais elevados, como manutenção, segurança, marketing e melhorias nos imóveis. Esses custos podem impactar diretamente os lucros distribuídos aos investidores, especialmente se o fundo precisar realizar investimentos substanciais para modernizar ou renovar os shoppings.

5. Sensibilidade a Taxas de Juros

Os FIIs de shopping são sensíveis às variações nas taxas de juros, especialmente porque os rendimentos desses fundos são frequentemente comparados com a rentabilidade de investimentos de renda fixa. Quando as taxas de juros sobem, a atratividade dos FIIs de shopping pode diminuir, já que os investidores podem preferir aplicações com menor risco e maior retorno, como os títulos de renda fixa.

6. Liquidez Menor em Períodos de Crise

Embora os FIIs de shopping ofereçam liquidez mais alta que imóveis físicos, essa liquidez pode ser reduzida em períodos de crise ou quando o mercado imobiliário está em baixa. Nesses momentos, o preço das cotas pode cair, e pode ser mais difícil vender as cotas sem realizar uma perda significativa.

7. Regulação e Fiscalização

Os FIIs de shopping também estão sujeitos a uma série de regulamentações e fiscalizações. Mudanças nas leis e impostos, como alterações na tributação de FIIs, podem afetar a rentabilidade do investimento. Além disso, a responsabilidade pela gestão fiscal e jurídica dos imóveis pode aumentar a complexidade do fundo.

8. Riscos Relacionados ao Gerenciamento do Fundo

O desempenho de um FII de shopping depende da qualidade da gestão do fundo. Caso os gestores não tomem decisões estratégicas eficientes, como negociar bons contratos de aluguel ou realizar melhorias necessárias, o fundo pode não entregar os resultados esperados. Portanto, é importante que o investidor analise a experiência e a reputação dos gestores antes de investir.

Como investir em FIIs de shopping

As cotas dos fundos são negociadas na bolsa de valores, Dessa forma, para investir em FIIs de shopping, é preciso abrir a conta em uma corretora de valores. Porém, não basta apenas criar uma conta e começar a investir. É essencial analisar alguns dados antes:

1- Gestão

O primeiro passo é avaliar o histórico de desempenho do fundo, para determinar se o gestor possui uma boa performance.

É claro que o passado não garante o futuro.No entanto, é mais provável que um fundo com bom histórico tenha uma boa performance no futuro, do que um fundo com histórico ruim.

2- IFIX

Checar se o fundo está no IFIX – Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, é uma maneira de verificar se o fundo possui uma boa liquidez. A liquidez é fundamental, já que facilita a compra e venda de cotas.

3- Indicadores tradicionais

Assim como na análise de ações, é essencial averiguar alguns indicadores antes de investir em FIIs de shopping. Portanto, analise o Dividend Yield, P/PV e o Valor patrimonial/valor de mercado.

4- Indicadores específicos

Como se trata de um segmento de mercado, é fundamental analisar os indicadores específicos, como por exemplo:

Fluxo de veículos: É usado para averiguar se o shopping está conseguindo atrair clientes.
Net Operating Income (NOI): Em português é o lucro líquido operacional. Ele é o resultado da soma das receitas subtraindo as despesas operacionais.
Same Store Sales (SSS): Comparativo de vendas entre dois anos de uma loja que permanece no mesmo ponto.
Same Store Rent (SSR): Comparação entre o aluguel cobrado entre dois anos de uma loja no mesmo local.

Como escolher os melhores FIIs de shopping para investir?

Escolher os melhores FIIs de shopping para investir envolve uma análise cuidadosa de diversos fatores, tanto do mercado em geral quanto das características específicas de cada fundo. Aqui estão algumas dicas para te ajudar a tomar uma decisão informada:

1. Analisar a Localização dos Shoppings

A localização dos shoppings é um dos fatores mais importantes. Shoppings bem localizados, com alta circulação de pessoas e fácil acesso, tendem a ter maior demanda por locação. Verifique se os imóveis do fundo estão situados em regiões com boa infraestrutura, fluxo constante de clientes e fácil acesso a transportes.

2. Avaliar o Perfil e a Qualidade dos Inquilinos

A qualidade e a diversidade dos inquilinos impactam diretamente a estabilidade dos rendimentos. É importante analisar quais lojas e marcas estão presentes no shopping. Contratos com grandes varejistas ou com marcas renomadas geralmente indicam maior estabilidade financeira e menos risco de vacância. Além disso, fundos com uma carteira de inquilinos diversificada, em diferentes segmentos de mercado, tendem a ser menos vulneráveis a crises em um único setor.

3. Observar a Taxa de Vacância

A taxa de vacância é um indicador importante da saúde de um FII de shopping. Fundos com uma taxa de vacância muito alta podem estar enfrentando dificuldades para atrair locatários, o que impacta negativamente nos rendimentos. Em contrapartida, uma taxa de vacância baixa sugere que o fundo tem boa ocupação, o que pode indicar estabilidade nos rendimentos. Verifique também a evolução da taxa de vacância ao longo do tempo.

4. Analisar a Gestão do FII

A qualidade da gestão do FII é crucial para o desempenho do fundo. Verifique a experiência dos gestores, a estratégia adotada para selecionar e gerenciar os imóveis, e o histórico de performance do fundo. Fundos com gestores experientes e boa reputação no mercado tendem a tomar decisões mais estratégicas e a administrar os imóveis de forma eficiente.

5. Avaliar os Custos Operacionais

Observe os custos operacionais do fundo, que podem impactar diretamente os rendimentos distribuídos aos investidores. Fundos com custos operacionais elevados podem ter rendimentos menores, o que prejudica o retorno do investidor. Compare as despesas administrativas e de manutenção de diferentes FIIs de shopping para identificar aqueles com uma estrutura de custos mais eficiente.

6. Verificar o Histórico de Rentabilidade

Embora rentabilidade passada não garanta desempenho futuro, analisar o histórico de rentabilidade de um FII pode fornecer uma ideia de seu potencial de retorno. Verifique os rendimentos distribuídos ao longo dos últimos anos e como o fundo reagiu em diferentes cenários econômicos. Fundos consistentes na distribuição de rendimentos, especialmente durante períodos de crise, tendem a ser mais confiáveis.

7. Estudar a Valorização dos Imóveis

Além dos rendimentos, observe a valorização dos imóveis do fundo. Fundos que investem em shoppings com potencial de valorização, seja pela localização ou por melhorias no próprio imóvel, podem gerar ganhos de capital, além da rentabilidade com aluguéis. Avalie o plano de expansão ou reestruturação do shopping, que pode aumentar o valor do fundo a longo prazo.

8. Analisar a Liquidez das Cotas

Verifique a liquidez das cotas do FII, ou seja, a facilidade com que você pode comprar e vender suas cotas. Alguns FIIs de shopping podem ter um volume de negociação mais baixo, o que pode dificultar a venda de cotas sem impacto no preço. Prefira FIIs com boa negociação no mercado, para garantir maior flexibilidade em caso de necessidade de liquidez.

9. Considerar a Diversificação do Fundo

Verifique se o FII de shopping tem uma carteira diversificada de imóveis. Fundos que investem em shoppings de diferentes regiões ou em shoppings de diferentes perfis (de bairro, de grande porte, etc.) tendem a ser mais resilientes a mudanças econômicas ou locais. A diversificação reduz o risco, pois um único shopping não afeta todo o desempenho do fundo.

10. Verificar os Indicadores Econômicos

Além dos fatores internos ao fundo, fique atento aos indicadores econômicos do setor de varejo e do mercado imobiliário. A saúde do setor de varejo, a evolução da economia, o comportamento do consumidor e o crescimento da renda per capita influenciam diretamente os resultados de um FII de shopping. Acompanhe tendências como o crescimento do comércio eletrônico e a adaptação dos shoppings a esse cenário.

11. Avaliar a Tributação e a Política de Distribuição

Por fim, analise a tributação do FII e a política de distribuição de rendimentos. Verifique se o fundo segue as normas fiscais e se distribui a maior parte de seus lucros, conforme exigido pela legislação, ou se adota alguma estratégia de retenção de lucro. O objetivo é encontrar fundos que tenham uma política de distribuição eficiente, maximizando os rendimentos para o investidor.

Quais são as diferenças entre FIIs de shopping e ações de shopping?

A principal diferença entre FIIs de shopping e ações de shopping está no tipo de investimento, na forma como os rendimentos são distribuídos e nos riscos envolvidos. Ambos os tipos de investimento estão relacionados ao setor de shoppings, mas possuem características distintas. Abaixo, explico as diferenças mais relevantes:

1. Natureza do Investimento

FIIs de Shopping: São fundos de investimento imobiliário que possuem imóveis (shoppings) em seu portfólio. O investidor compra cotas desses fundos e, ao fazer isso, se torna proprietário indireto de uma fração dos imóveis que compõem o fundo. O foco do FII é gerar rendimentos passivos, provenientes da locação dos imóveis.
Ações de Shopping: São ações de empresas que atuam no setor de shoppings, como administradoras, proprietárias ou desenvolvedoras de centros comerciais. Ao comprar ações de uma empresa de shopping, o investidor está adquirindo uma parte da companhia e não diretamente dos imóveis. Os rendimentos que ele recebe vêm, principalmente, do lucro da empresa, que pode ser distribuído na forma de dividendos.

2. Distribuição de Rendimento

FIIs de Shopping: Os FIIs têm uma obrigação legal de distribuir pelo menos 95% do seu lucro líquido aos cotistas, o que garante rendimentos mensais ou trimestrais, geralmente provenientes dos aluguéis recebidos pelos shoppings. O investidor recebe rendimentos mais previsíveis, pois esses fundos buscam gerar fluxo de caixa estável.
Ações de Shopping: A distribuição de dividendos das ações de shopping depende dos lucros da empresa. A empresa pode decidir reter parte dos lucros para reinvestir no negócio, resultando em um pagamento de dividendos menos previsível. A política de dividendos de cada empresa varia, o que pode tornar os rendimentos mais voláteis.

3. Riscos

FIIs de Shopping: Os riscos envolvem a vacância dos imóveis, a inadimplência dos inquilinos, custos com manutenção, variações na demanda por espaços comerciais e mudanças no comportamento do consumidor. No entanto, como os FIIs possuem uma carteira de imóveis diversificada, o risco de vacância de um único shopping é diluído.
Ações de Shopping: O risco é mais voltado para a saúde financeira da empresa como um todo. Se a empresa que administra os shoppings tiver problemas financeiros, isso pode impactar o preço das ações e os dividendos pagos. Além disso, as ações estão mais sujeitas às flutuações do mercado, o que pode resultar em maior volatilidade.

4. Liquidez

FIIs de Shopping: As cotas dos FIIs são negociadas na Bolsa de Valores, e sua liquidez pode ser maior ou menor, dependendo do fundo. No entanto, normalmente, a liquidez de FIIs é um pouco inferior à das ações, especialmente em períodos de instabilidade econômica.
Ações de Shopping: As ações de empresas de shopping geralmente possuem alta liquidez, especialmente se a empresa for grande e bem estabelecida no mercado. Como as ações de grandes empresas de shopping são negociadas com frequência, o investidor pode comprar e vender suas ações com facilidade.

5. Exposição ao Setor Imobiliário

FIIs de Shopping: Investindo em um FII de shopping, o investidor está diretamente exposto ao setor imobiliário. Isso significa que ele tem acesso a um portfólio de imóveis comerciais e depende dos aluguéis e da valorização dos imóveis para gerar retornos.
Ações de Shopping: Ao investir em ações de shopping, o investidor está exposto ao desempenho financeiro e operacional da empresa, que pode não depender apenas da performance dos imóveis. A empresa pode ter outras fontes de receita e pode ser impactada por fatores além do mercado imobiliário, como custos operacionais, gestão, entre outros.

6. Tributação

FIIs de Shopping: Os rendimentos distribuídos pelos FIIs de shopping são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o FII tenha mais de 50 cotistas e as cotas sejam negociadas em bolsas ou no mercado de balcão. No entanto, a venda das cotas com lucro pode ser sujeita à tributação de 20% sobre o ganho de capital.
Ações de Shopping: Os dividendos pagos pelas ações de shopping também são isentos de Imposto de Renda, mas o ganho de capital obtido com a venda das ações pode ser tributado. A alíquota do imposto de renda sobre o ganho de capital depende do tempo de posse das ações e do valor do lucro obtido.

7. Objetivo do Investimento

FIIs de Shopping: O objetivo principal de investir em FIIs de shopping é gerar renda passiva por meio da distribuição de dividendos, além de buscar valorização do portfólio imobiliário a longo prazo. Os FIIs tendem a ser mais indicados para quem busca estabilidade e uma fonte regular de rendimento.
Ações de Shopping: Investir em ações de shopping tem um foco mais voltado para valorização do capital. Embora as empresas possam pagar dividendos, o investidor também espera que o preço das ações se valorize ao longo do tempo, refletindo o crescimento da empresa. A volatilidade do mercado pode proporcionar ganhos significativos, mas também aumenta o risco.

8. Gestão e Controle

FIIs de Shopping: A gestão de um FII de shopping é realizada por um administrador e um gestor profissional. Os investidores não têm controle sobre as decisões de gestão do fundo e, por isso, dependem da experiência da equipe responsável para otimizar os resultados.
Ações de Shopping: Como acionista, o investidor tem direito de participar das assembleias da empresa e votar em questões importantes, como a eleição do conselho de administração. No entanto, para investidores minoritários, o controle real sobre a gestão da empresa é limitado.

Vale a pena investir em FIIs de shopping?

Investir em FIIs de shopping pode valer a pena se você busca renda passiva, quer diversificar seu portfólio e tem uma visão de longo prazo. No entanto, como qualquer investimento, ele envolve riscos, especialmente relacionados ao comportamento do consumidor e à vacância dos imóveis. O ideal é avaliar o fundo, a gestão, e o contexto econômico antes de investir e considerar se ele se encaixa no seu perfil de investidor.

Enfim, agora que você conhece tudo sobre os FIIs de shopping, aproveite para descobrir quais são os Tipos de fundos de investimento – Quais são e como funcionam.

Fontes: Genial investimentos, FIIs, Eu quero investir e Genial investimentos