Fundos imobiliários híbridos: vantagens e desvantagens desses FIIs

Os fundos imobiliários híbridos, ou fundos mistos, são FIIs que investem em vários tipos de ativos do setor imobiliário. Em outras palavras, este tipo de fundo pode mesclar entre vários tipos de ativos e não precisa focar em um único tipo.

Uma grande vantagem desse tipo de fundo é a diversificação. Isso porque, dentro do mercado imobiliário, esses FIIs podem aplicar nos mais diversos tipos de ativos.

Por outro lado, dentre as desvantagens temos a dificuldade de comparação. Como esses FIIs podem ser aplicados em vários tipos ativos, é difícil comparar os FIIs entre si.

O que são fundos imobiliários híbridos?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), de maneira geral, são fundos de investimento que investem em imóveis ou títulos do setor imobiliário. Muitos desses FIIs são focados em um único tipo de atuação. Por exemplo, existem fundos de:

• Recebíveis;
• Lajes corporativas;
• Shopping center.

Os FIIs podem ter gestão ativa ou passiva. Além disso, eles podem ter diferentes objetivos:

• Desenvolvimento para renda: São os FIIs que constroem imóveis para gerar renda.
• Desenvolvimento para venda: Constroem imóveis para vender.
• Renda: São os FIIs que compram imóveis para obter renda por meio de locação.
• Títulos: Investem em títulos como CRIs e LCIs.
• Híbridos: É um fundo que não segue as estratégias anteriores. Ele pode investir em vários tipos de ativos.

Além dos FIIs que focam em um único setor de atuação, existem os fundos imobiliários que possuem diferentes ativos em sua carteira. Sendo assim, neste tipo de fundo o gestor aplica em diferentes tipos de ativos. Por exemplo, um FII híbrido pode investir ao mesmo tempo em imóveis de vários setores, cotas de outros FIIs e títulos relacionados ao setor imobiliário.

Como funcionam?

A ANBIMA define os FIIs híbridos como fundos que não concentram a sua estratégia em um tipo de ativo específico. Logo, a carteira desses FIIs pode ser composta por:

• Imóveis de renda;
• Títulos imobiliários;
• Empreendimento para desenvolvimento;
• Cotas de FIIs.

Alguns exemplos de FIIs híbridos são:

• KNR111: Investe em ativos corporativos e logísticos.
• MXRF11: Aplica em CRIs e imóveis.
• JSRE11: Investe em imóveis corporativos e valores mobiliários.
• ALZR11: Mescla ativos logísticos e corporativos.

Vale destacar que os FIIs citados são apenas exemplos, não são indicações de investimento. O ideal é que antes de investir você analise o fundo e leve em conta o seu perfil. Isso é importante, pois os FIIs fazem parte da renda variável. Desse modo, eles passam por oscilações e podem trazer rendimentos ou prejuízos. Sendo que o cotista pode lucrar com a valorização das cotas e com os proventos. 

Vantagens dos FIIs híbridos

Uma das grandes vantagens dos fundos imobiliários híbridos é a diversificação. Isso porque, dentro do mercado imobiliário, esses FIIs podem diversificar entre os mais diversos tipos de ativos, tais como imóveis físicos, títulos imobiliários e cotas de FIIs.

Sendo assim, ao investir em FIIs híbridos, o investidor consegue uma grande diversificação no setor imobiliário. Afinal de contas, o fundo possui ativos com diferentes retornos e riscos. Sendo que o custo de diversificação é baixo, já que com apenas uma cota você já diversifica.

Outra vantagem dos FIIs híbridos é que o gestor tem uma liberdade maior para escolher os ativos. Isso é vantajoso, pois o gestor pode investir nos ativos de acordo com o momento econômico que o país estiver passando. Além disso, o gestor pode fazer investimentos com o intuito de amortecer os impactos negativos na carteira.

Desvantagens

A liberdade do gestor foi citada como vantagem. Porém, ela também pode ser desvantajosa. Isso porque o cotista fica mais exposto às decisões do gestor. Portanto, essa liberdade é boa, pois permite que o gestor aproveite oportunidades. No entanto, ela pode colocar os cotistas em uma posição muito exposta.

Por isso, ao investir é preciso que o cotista pesquise sobre o gestor e confie nele. Outro ponto ruim é a dificuldade de análise e comparação. Essa dificuldade vem do fato de que esses FIIs aplicam em vários tipos de ativos. Por exemplo, vamos supor que você quer comprar cotas de um FII de lajes corporativas.

Neste caso, você pode analisar os imóveis que fazem parte do fundo. Você pode ainda comparar seus ativos e o seu desempenho com outros FIIs de lajes corporativas. O mesmo não pode ser feito com os FIIs híbridos, já que eles podem investir em ativos diferentes, ou seja, a comparação não é viável.

A análise dos ativos e gestão também se torna mais difícil. Logo, é preciso analisar os ativos na carteira e verificar no regulamento do fundo o que o gestor pode ou não fazer. Por fim, existem ainda os riscos que envolvem todos os tipos de FIIs. Esses riscos podem ser de três tipos: de mercado, de crédito e de liquidez. 

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