FIIs que pagam mais de 1% ao mês, vale a pena investir?

Com a grande alta da taxa Selic, os fundos imobiliários estão passando por uma forte desvalorização. Contudo, nesse cenário, existem FIIs que pagam mais de 1% ao mês.

É claro que esses fundos, por vezes, são mais arriscados, afinal de contas, existe uma relação entre risco e retorno no mercado. Entretanto, eles podem ser uma boa oportunidade de investimento.

Lembrando que, apesar de falarmos sobre fundos imobiliários que pagam mais de 1% ao mês, este texto não deve ser considerado como uma recomendação ou indicação de investimentos.

Alta da Selic e desvalorização dos FIIs

A Selic está subindo de maneira cada vez mais rápida. O COPOM desistiu de subir gradativamente a taxa Selic e passou a aumentá-la de forma mais expressiva, subindo de 5,25% para 6,25%. Sendo que o governo já anunciou um aumento semelhante para os próximos meses.

A intenção do governo ao elevar a taxa Selic é controlar a inflação. Porém, até agora o governo não conseguiu atingir o seu objetivo, já que a inflação acumulada dos últimos 12 meses está em 9,68%. Portanto, a tendência é que a taxa de juros continue a ser elevada, pelo menos até que a inflação pare de subir.

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Ou seja, a ideia não é exatamente que a inflação comece a cair, basta que ela pare de subir. Isso significa que até que a inflação pare de subir, provavelmente não veremos a taxa Selic diminuir. Com o aumento da taxa Selic, os títulos de renda fixa passam a oferecer rendimentos mais interessantes.

Nesse cenário, muitos investidores estão priorizando a renda fixa e deixando os fundos imobiliários de lado. Até porque, além de estarem oferecendo taxas de retorno mais altas, a renda fixa possui maior previsibilidade e passa por menos oscilações. A consequência disso, é que houve uma grande redução nos preços das cotas dos FIIs.

Rendimento dos FIIs versus renda fixa

Um erro muito comum dos investidores é comparar a rentabilidade dos fundos imobiliários com a renda fixa prefixada. Por exemplo, o investidor encontra um Tesouro Prefixado pagando em torno de 10, 30% e compara com a rentabilidade de um fundo imobiliário.

Neste tipo de comparação, muitas vezes o título de renda fixa parece mais vantajoso, já que além de não passar pelas oscilações de um fundo, ele ainda está pagando um retorno equivalente ou superior. No entanto, esse tipo de comparação é um erro.

Valor investe

É preciso considerar o quanto você vai receber de fato de rentabilidade com a aplicação, após descontar a inflação. Ao investir não basta comparar somente a rentabilidade nominal das aplicações, é preciso considerar a rentabilidade real, já que a inflação vai corroendo o poder de compra do dinheiro.

Portanto, não adianta nada você estar tendo uma grande rentabilidade nominal, se você estiver perdendo poder de compra para a inflação, pois o seu ganho real será quase nulo. Talvez você esteja se perguntando se esse poder da inflação não impacta também os fundos imobiliários.

O fato é que os fundos imobiliários são lastreados em imóveis ou dívidas imobiliárias, e não em dinheiro. É por isso que a maior parte dos fundos imobiliários, principalmente os FIIs de tijolo, possuem uma proteção natural contra a inflação. Isso ocorre, pois os imóveis têm uma correção pela inflação, o que funciona como uma proteção.

Comparação mais justa

Para evitar o erro de comparar FIIs com títulos prefixados, você pode fazer uma comparação dos fundos imobiliários com títulos atrelados ao IPCA. Como esses títulos oferecem um retorno que é equivalente à inflação mais uma taxa de juros, eles funcionam como uma comparação mais justa.

Por exemplo, hoje está sendo oferecido um Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035, que paga o IPCA mais 4,87%. O retorno desse título pode ser comparado com o IFIX – índice de fundos imobiliários. Neste caso, temos a comparação do Tesouro IPCA+ 2035 pagando IPCA + 4,87 e o IFIX que foi de 9,04% ao ano.

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Lembrando que os imóveis também possuem proteção contra a inflação e as cotas do FIIs passam por correções. Nessa comparação, os FIIs estão compensando mais. Sendo que, como o mercado não está percebendo isso, a tendência é que o preço das cotas caia. Logo, ao investir em FIIs, você pode perder um pouco com a desvalorização das cotas.

No entanto, como os fundos estão atrelados aos valores dos imóveis, ele tem um limite do quanto ele pode cair antes de se tornar extremamente atrativo. Isso porque, se o preço da cota cai, o Dividend Yield (DY) aumenta e como nós já tivemos uma correção muito forte, o momento para os FIIs está muito bom.

A tendência é que esse cenário melhore ainda mais, pois a Selic não vai parar de subir por agora. Conforme a Selic aumenta, a quantidade de investidores saindo dos FIIs sobe e, consequentemente, o Dividend Yield se eleva de acordo com a queda dos preços das cotas.

Esse é um cenário muito bom, já que os preços das cotas caem, ao passo em que os contratos dos fundos geralmente são de longo prazo, os aluguéis estão travados e o valor que vai continuar caindo para o investidor será o mesmo e ele poderá investir mais.

Como a Selic vai continuar a subir, caso você opte por investir em fundos imobiliários neste momento, saiba que as cotas podem continuar caindo. Por isso, talvez seja mais interessante ir aportando em FIIs aos poucos, ao invés de realizar um grande investimento de uma vez.

FIIs que pagam mais de 1% ao mês

Para analisarmos um FIIs que está pagando mais de 1% ano mês, vamos considerar o Hectare CE (HCTR11). As cotas do Hectare CE (HCTR11) estão sendo negociadas por R$ 119,50. O Dividend Yield está em 1,23% e o P/VP está em 1,00.

Um detalhe importante é que o HCTR11 é um fundo de papel, ou seja, ele investe em dívidas do setor imobiliário como, por exemplo, os CRIs. Sendo que essas dívidas não são parecidas com as que o investidor tem acesso. Os FIIs encontram alguns títulos que o investidor individual não consegue encontrar.

Apesar da boa rentabilidade oferecida pelo HCTR11, ele pode ser considerado um investimento arriscado para alguns investidores. Um dos fatores que fazem com que este fundo seja arriscado, é o rating dos CRIs que ele possui. Isso porque, alguns CRIs possuem uma nota baixa na avaliação de risco.

Isso significa que o fundo tem um risco maior de não receber o rendimento do CRI. Por exemplo, o CRI Búzios Beach tem uma alta remuneração, mas o rating é B+ (o que é um risco mais elevado).

Já o CRI A&C Lima está pagando de remuneração o IGP-M mais 16% ao ano. Com uma rentabilidade tão alta, o rating não é tão bom, a nota é de BB-.

Enfim, justamente por assumir riscos é que o HCTR11 consegue rentabilidades tão altas, um DY elevado e está chamando a atenção dos investidores. Para entender mais sobre o risco e o retorno deste fundo, veja o vídeo de Raul Sena, o Investidor Sardinha:

Agora que você sabe se vale a pena investir em FIIs que pagam mais de 1% ao mês, aprenda sobre a Cotação de fundos imobiliários: benefícios em investir em FIIs

Fonte: Roteiro de Raul Sena

Imagens: Kinvo, Invest news, Valor investe e Infomoney