Fundos de CRI: o que são e como funcionam esses FIIs

Os fundos de CRI são os fundos de investimentos imobiliários que possuem boa parte do portfólio aplicado em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Ou seja, os fundos de CRI nada mais são do que fundos imobiliários de papel que aplicam em CRIs.

Uma das vantagens de investir em fundos de CRI é a diversificação da carteira. Afinal de contas, por meio de uma única cota é possível diversificar a carteira com vários CRIs.

Por outro lado, como desvantagem podemos destacar o fato de que dificilmente ocorre uma alteração no patrimônio do fundo. Isso porque ele deve sempre distribuir 95% dos seus lucros. Isso significa que é difícil lucrar com as variações de preço das cotas.

O que são fundos de CRI?

De maneira geral, os fundos de investimento são uma reunião de investidores focados em investir em um ativo ou setor em específico. No caso dos fundos de investimento imobiliário, a intenção é aplicar diretamente em imóveis ou em títulos relacionados ao setor imobiliário.

Os fundos que aplicam diretamente em imóveis são conhecidos como fundos de tijolo e são focados na geração de renda por meio de aluguéis. Já os fundos que investem em títulos, são chamados de fundos de papel. Esses fundos de papel geralmente dedicam uma parte considerável da carteira para Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), daí o nome Fundos de CRI.

Imobiliária valência

Em síntese, os CRIs são títulos de renda fixa que representam a promessa de uma pagamento no futuro. Nesse sentido, quando uma pessoa investe em CRI, ela está adquirindo o direito de receber, no futuro, os pagamentos de financiamentos do setor imobiliário.

Apesar de destinarem uma parte considerável da carteira para CRIs, os fundos de papel também podem aplicar em outros tipos de ativos, como Letras de Crédito Imobiliários (LCI) e Letras Hipotecárias (LH). Vale destacar que os CRIs e LCIs são parecidos, mas possuem algumas diferenças importantes.

Por exemplo, os CRIs não possuem a proteção do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que devolve até R$ 250 mil por CPF e instituição, em caso de calote. Já as LCIs possuem essa proteção, já que elas são emitidas por bancos. Essa diferença faz com que as LCIs sejam mais seguras do que os CRIs. Contudo, como é mais arriscado, os CRIs oferecem um retorno mais alto.

Como funcionam?

Os fundos de CRI funcionam de maneira similar aos demais fundos, a diferença é que uma parte considerável da sua carteira é aplicada em Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Os fundos podem investir nesses tipos de títulos desde 2008, quando ocorreu a autorização com a instrução CVM 472. Entretanto, este tipo de aplicação cresceu mesmo a partir de 2009 por meio da Lei 12.024, onde os fundos imobiliários foram isentados de Imposto de Renda (IR) para a aplicação em títulos de dívida imobiliária.

Ademilar

Enfim, em relação à rentabilidade, os fundos imobiliários podem proporcionar rendimentos de três maneiras diferentes:

1- Proventos mensais: Os fundos imobiliários geralmente fazem distribuição de proventos mensalmente. Essa é uma característica que torna esses fundos interessantes para as pessoas que estão vivendo de renda.

2- Valorização das cotas: Quando o fundo apresenta uma boa performance, a tendência é que mais investidores fiquem interessados em fazer parte dele, o que pode resultar na valorização das cotas.

3- Dissolução do fundo: Essa é uma maneira mais rara de lucrar com fundos imobiliários. A dissolução ocorre quando o fundo vende todos os seus ativos e distribui os lucros entre os cotistas.

Vantagens e desvantagens

Uma das vantagens de investir em um fundo de CRI é que ele mistura renda fixa e variável. Isso porque ele acompanha o rendimento dos títulos de crédito privado de renda fixa ao mesmo tempo em que ocorre a valorização ou desvalorização das cotas, que são negociadas na bolsa de valores.

Sendo que os fundos possuem a vantagem de serem isentos de IR e IOF para pessoas físicas. A cobrança de IR ocorre somente na venda de cotas. Neste caso, a alíquota é de 20% em cima do lucro da operação. Investir em CRI por meio de fundos é considerado mais vantajoso do que aplicar diretamente no título, já que a maioria dos CRIs são exclusivos para investidores qualificados.

Trisul

Ou seja, é preciso ter no mínimo R$ 1 milhão investido para aplicar diretamente em CRI. Além disso, o aporte inicial em CRI costuma ser alto. Em contrapartida, nos fundos de CRI você pode aplicar um valor menor e diversificar entre vários tipos de CRIs diferentes.

Existe ainda a vantagem da presença de um profissional que irá verificar o risco de crédito dos CRI antes de investir neles. Uma das desvantagens de investir em CRI por meio de fundos, ao invés de aplicar diretamente, são os custos. Como os fundos possuem profissionais trabalhando nele, eles têm taxa de administração.

Os CRIs possuem também o risco de crédito o que torna os fundos de CRI uma aplicação com uma certa dose de risco. Esse risco de crédito deriva do fato de que o fundo pode levar um calote com algum CRI. Sendo assim, como os CRIs não possuem proteção do FGC, a rentabilidade do fundo pode ser prejudicada.

Como investir em fundos de CRI?

O primeiro passo para investir em fundos de CRI é verificar se essa aplicação se encaixa em seu perfil de investidor. Analisar este aspecto é importante, pois, apesar de os CRIs serem títulos de renda fixa, eles não possuem proteção do FGC. Dessa forma, eles possuem risco de crédito. Além disso, as cotas passam por constantes oscilações.

Tarjab

O segundo passo é verificar se este tipo de aplicação se encaixa com seus objetivos. Depois disso, analise quais os fundos de CRI disponíveis no mercado. Algumas informações que você pode analisar são: performance histórica, nível de risco, desempenho do gestor e valor das taxas.

Por fim, basta entrar na sua conta na corretora e comprar cotas da mesma maneira que você compra ações no home broker. Enfim, agora que você sabe o que são fundos de CRI, aproveite para entender com mais detalhes O que é CRI? como funciona, vantagens e desvantagens

Fontes: Fiis, Eu quero investir e André bona

Imagens: Imobiliária valência, Trisul, Tarjab, Ademilar e Riconnect