Fundos de desenvolvimento, o que são? Tipos, vantagens e riscos

Os fundos de desenvolvimento são uma modalidade de fundos de investimentos imobiliários. Porém, este tipo de fundo é focado na construção de imóveis para locação ou venda.

Como os fundos de desenvolvimento apostam em imóveis ainda na fase de construção, eles são mais arriscados do que outros tipos de fundos imobiliários. Isso porque uma obra demora muitos meses para ficar pronta e, neste percurso, diversos imprevistos podem acontecer.

Apesar de serem mais arriscados, os fundos de desenvolvimento possuem o grande atrativo dos lucros. Isso se explica porque, com a venda ou locação do imóvel pronto, os investidores podem ter retornos bem acima dos outros tipos de fundos imobiliários.

O que são fundos de desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento, ou simplesmente FIIs de desenvolvimento, são um tipo de fundo imobiliário. Porém, enquanto a maioria dos tipos de fundos imobiliários são focados no retorno financeiro por meio de títulos imobiliários ou de aluguéis, os fundos de desenvolvimento visam construir imóveis. 

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Ou seja, enquanto outros tipos de fundos imobiliários possuem uma certa previsibilidade, os fundos de desenvolvimento não são assim. Dessa maneira, os lucros dos fundos de desenvolvimento são oriundos da venda ou locação dos imóveis prontos. 

Como os FIIs de desenvolvimento funcionam

O funcionamento de um FIIs de desenvolvimento é similar aos demais fundos imobiliários. Portanto, assim como os outros, o capital do fundo é dividido em cotas e os investidores são os cotistas. Os valores aplicados pelos cotistas compõem o patrimônio do fundo, que é aplicado pelo gestor.

O gestor é o profissional responsável por realizar todas as aplicações do fundo, e os cotistas não possuem poder de escolha em relação a isso. Sendo assim, nos fundos de desenvolvimento, o gestor escolhe os projetos de imóveis quando eles ainda estão em fase de construção.

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Os lucros dos FIIs de desenvolvimento são derivados da venda dos imóveis prontos, ou da alocação dos imóveis depois de construídos.

Como uma obra demora muitos meses para ficar pronta, o investimento em fundos de desenvolvimento é considerado como uma aplicação de longo prazo. Além disso, como os lucros dependem da construção e venda/alocação, este tipo de fundo imobiliário possui um risco maior.

Tipos de fundos de desenvolvimento

Os FIIs de desenvolvimento podem ser de dois tipos diferentes, de acordo com a estratégia de lucros adotada. Dessa forma, eles podem ser para renda ou para venda. 

1- Renda

Segundo a Associação Brasileira de Mercado Financeiro e de Capitais (ANBIMA), para que um FII seja considerado como fundo desenvolvido para renda, é preciso que ele invista mais de dois terços do seu patrimônio em projetos imobiliários com o intuito de lucro com a sua locação ou venda.

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O objetivo deste tipo de FII de desenvolvimento é a construção de imóveis para lucrar com os aluguéis. Desse modo, o gestor do fundo não vende o imóvel assim que fica pronto. Ao invés disso, ele começa a gerar renda com a alocação do imóvel.

O dinheiro resultante dos aluguéis é dividido entre os cotistas do fundo e, quando o gestor decide pela venda do imóvel, o lucro também é compartilhado de maneira proporcional à quantidade de cotas de cada investidor.

2- Venda

O intuito deste tipo de FII de desenvolvimento é realizar a venda do imóvel assim que ele terminar de ser construído. Dessa forma, os projetos adquiridos pelos gestores são de imóveis residenciais.

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Para ser considerado como FII de desenvolvimento para a venda, o fundo deve investir mais de dois terços do seu patrimônio, direta ou indiretamente, em projetos imobiliários com o intuito de vender o ativo após o termino na construção.

Vantagens e riscos

A principal vantagem dos fundos de desenvolvimento é a possibilidade de altos retornos financeiros. Como se trata de um fundo imobiliário mais arriscado do que os demais, os retornos são mais altos. Além disso, eles possuem a vantagem de não operarem com alavancagem, o que impede o fundo de usar mais dinheiro do que possui disponível.

Os fundos de desenvolvimento contam ainda com uma Renda Mínima Garantida (RMG), que é vista como vantagem por alguns investidores, e desvantagem para outros. Acontece que, enquanto a obra está em andamento, não existe renda para ser distribuída aos cotistas. Logo, para segurar os cotistas enquanto a obra não chega ao fim, existe a RMG.

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Em resumo, enquanto a obra está em andamento, o fundo oferece aos cotistas um fluxo de caixa mensal. O problema com o RMG, é que essas distribuições mensais de renda, muitas vezes, são feitas com o dinheiro dos investidores.

Ou seja, o fundo não está gerando um ganho real para o investidor, mas sim distribuindo parte do capital do fundo. É por isso que alguns investidores são contra o RMG, enquanto outros apoiam.

Em relação aos riscos, os fundos de desenvolvimento são considerados mais arriscados do que os outros tipos de fundos imobiliários. O principal risco está relacionado aos imprevistos que podem acontecer em uma obra, como por exemplo: atrasos, estouro do orçamento previsto e problemas com licenças.

Outro risco é o ciclo econômico nacional. Acontece que, como as obras são demoradas, elas podem ter início em um momento de otimismo econômico e terminar em um período ruim para a economia nacional.

Devo investir em fundos de desenvolvimento?

Antes de investir em fundos de desenvolvimento, vale a pena considerar os prós e contras. Apesar deste tipo de fundo imobiliário ser mais arriscado do que os demais, a perspectiva de retorno é um grande atrativo. Portanto, é importante considerar o seu perfil de investidor.

Para os investidores conservadores, talvez este ativo não seja o mais vantajoso, já que é arriscado. Por outro lado, para os arrojados, pode ser uma boa opção para a diversificação de investimentos. Por fim, é importante considerar também os seus objetivos com o investimento. Afinal de contas, estamos falando de um investimento a longo prazo.

Se você é iniciante nos investimentos em fundos imobiliários, veja o vídeo de Raul Sena e descubra mais sobre as diversas possibilidades de aplicações:

E aí, curtiu conhecer os fundos de desenvolvimento? Então aproveite para conhecer todos os Tipos de fundos de investimento – Quais são e como funcionam.

Fontes: Suno, Eu quero investir e Mais retorno

Imagens: Carlo monteiro, Uol, F., Kinvo, Educa investidor e Capitalizo