Como escolher fundos imobiliários: 10 dicas para montar uma carteira

Comparados com os investimentos em imóveis, os fundos imobiliários possuem diversas vantagens, como, por exemplo, a diversificação e a liquidez. Mas você sabe como escolher um fundo imobiliário? 

Saber como escolher um fundo é tão importante quanto saber como analisar uma ação, afinal de contas, você vai colocar parte do seu patrimônio no fundo, com o objetivo de obter bons rendimentos. 

Sendo assim, é importante analisar os indicadores como taxa de vacância, desempenho histórico, liquidez, quantidade de ativos na carteira, valor das taxas e performance do gestor.

Como escolher fundos imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) possuem diversas vantagens como, por exemplo, a diversificação da carteira. Por meio deles, você também consegue investir no setor imobiliário com pouco dinheiro e contar com a gestão de um profissional.

No entanto, é importante saber analisar um fundo antes de investir nele. Afinal de contas, trata-se de uma aplicação de renda variável que pode trazer lucros ou prejuízos. Enfim, para escolher FIIs considere os seguintes aspectos:

1- Objetivos ao investir em FIIs

O primeiro aspecto que você deve considerar ao escolher FIIs é o alinhamento dos seus objetivos. Isso é importante, pois o pagamento de dividendos e a valorização das cotas dos fundos pode variar de acordo com o FII e pode não ser o ideal para as suas necessidades.

Por exemplo, se o seu objetivo é receber proventos mensalmente, então os fundos focados na construção e venda de imóveis talvez não sejam os mais indicados. Neste caso, os fundos que investem em imóveis com foco na geração de renda e distribuem dividendos mensalmente, podem ser mais interessantes.

Desse modo, ao alinhar os seus objetivos, as chances de você conseguir os retornos pretendidos é maior. Portanto, é importante que você defina de maneira clara qual é o seu objetivo com a aplicação para que você possa determinar quais fundos se encaixam com eles.

2- Analise a liquidez ao escolher FIIs

A liquidez é a facilidade com que você consegue resgatar uma aplicação. Em outras palavras, é a rapidez com que você consegue vender suas cotas e ficar com o dinheiro. Sendo que, ao escolher entre os fundos imobiliários, é importante considerar a liquidez juntamente com o prazo de realização dos seus objetivos.

Uma forma de verificar a liquidez é analisando o volume de negociações diárias do fundo. Lembre-se: quanto mais líquido, mais seguro é a aplicação, já que você pode vender as cotas com facilidade.

3- Histórico de rentabilidade

Outro aspecto importante ao escolher FIIs é analisar a rentabilidade histórica do fundo. É claro que rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Contudo, um fundo com histórico de boa rentabilidade possui mais chances de continuar proporcionando bons retornos, do que um fundo com histórico ruim. 

4- Estratégia

A estratégia de investimento adotada pelo fundo está diretamente relacionada com o rendimento do FII. Por exemplo, existem fundos que correm maiores riscos em busca de oportunidades de maiores retornos.

Em contrapartida, alguns são menos arriscados e podem apresentar um rendimento um pouco menor. Como algumas estratégias são mais arriscadas do que outras, é preciso analisar se o risco do fundo se encaixa com o seu perfil de investidor.

Além disso, é preciso analisar qual o tipo do fundo: tijolo ou papel. Os fundos de tijolo investem em imóveis e obtêm renda com o aluguel. Por outro lado, os fundos de papel aplicam em títulos relacionados ao setor imobiliário, como, por exemplo, os CRIs.

É importante saber o tipo do fundo, pois isso está diretamente relacionado com a estratégia do FII. Por exemplo, um fundo de tijolo pode investir em imóveis mais consolidados e com menos riscos ou ainda em imóveis em fase de construção, que são bem mais arriscados.

5- Taxa de vacância ao escolher FIIs

A taxa de vacância é muito importante, pois está relacionada com a capacidade do fundo de gerar renda. Quando a taxa de vacância está baixa, o fundo consegue gerar um rendimento mais alto. Porém, quanto a taxa de vacância está alta, significa que o fundo não está gerando tanta renda quanto poderia.

Fdr

A vacância pode ser de dois tipos: vacância física ou financeira. Em resumo, a vacância física está relacionada com a quantidade de imóveis do fundo que estão desocupados. A vacância financeira considera o fluxo de caixa esperado pela carteira do fundo e o quanto ela consegue gerar atualmente.

6- Localização

Se você for investir em fundos de tijolo, é fundamental analisar a localização dos imóveis. Isso porque os imóveis mais bem localizados podem ter uma taxa de vacância menor e aluguéis mais altos.

Os imóveis sem uma boa localização podem ter altas taxas de vacância e prejudicar a rentabilidade do fundo. Em resumo, analise qual a localização dos imóveis, se é de fácil acesso e se a região é valorizada ou possui potencial de valorização. 

7- Diversificação da carteira do fundo

Uma das grandes vantagens de investir em fundos imobiliários é a possibilidade de aplicar em vários tipos de imóveis, sem precisar de altos valores para isso. Sendo assim, é muito importante que a carteira do fundo seja diversificada. Existem alguns fundos no mercado que são monoativos, ou seja, possuem apenas um imóvel.

O grande problema desses fundos é que eles são mais arriscados, pois podem perder sua única fonte de renda. Enfim, ao analisar se o fundo possui uma carteira diversificada, não deixe de verificar também se ele possui vários inquilinos. Sendo que, quanto mais inquilinos o fundo tiver, menos risco de vacância ele possui.

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8- Analise o gestor ao escolher FIIs

O gestor do fundo é o responsável por realizar as alocações da carteira do fundo. Dessa forma, como é este profissional que decide quais ativos irão entrar ou sair do portfólio do fundo, as suas decisões impactam diretamente no rendimento que o fundo terá. Por isso, é extremamente importante verificar o histórico do gestor.

Para isso você pode procurar quais foram os outros fundos que ele trabalhou, como foi o desempenho dos fundos que ele já atuou e quais são as qualificações deste profissional. Como a rentabilidade e crescimento do seu patrimônio depende diretamente da performance do gestor, é fundamental conhecer o máximo de informações possível sobre ele.

9- Taxas

De maneira geral, os fundos de investimento possuem taxa de administração e taxa de performance. A taxa de administração serve para remunerar os profissionais que trabalham no fundo. Já a taxa de performance serve como uma bonificação para o gestor. Como as taxas são um custo para o investidor, é importante analisá-las ao escolher FIIs.

10- Indicadores

Um dos indicadores mais usados ao analisar os fundos é o Dividend Yield (DY). O DY serve como um indicador do nível de distribuição de dividendos do fundo no último ano. Apesar dele ser bastante utilizado para prever qual será a distribuição futura de proventos, vale destacar que ele não garante um nível alto de dividendos.

Rio verde

Ou seja, o fato de no passado o fundo ter distribuído bons dividendos não significa que ele vai continuar dessa maneira. Por fim, é importante considerar também como estão os preços das cotas. Um dos indicadores mais utilizados é o P/VPA. Quando o P/VPA está acima de 1,0 significa que a cota está cara e quanto está abaixo de 1,0 ela está barata.

Entretanto, ao usar o P/VPA tome cuidado, pois ele não aponta os motivos pelos quais a cota está barata. Por exemplo, um P/VPA muito abaixo de 1,0 pode parecer uma oportunidade de comprar cotas baratas, mas, na verdade, esse valor pode ser causado pela perda de fundamentos do fundo.

Escolhi, e agora?

Depois de escolher os FIIs não deixe de diversificar a sua carteira. O mais recomendado ao montar uma carteira é diversificar entre renda fixa e renda variável. Sendo assim, na renda fixa você pode diversificar entre ativos como CDB, tesouro direto e LCI.

Em contrapartida, na parte de renda variável você pode diversificar, por exemplo, entre ações e fundos. Na porcentagem destinada às ações, diversifique não apenas entre empresas, mas também entre setores. Já nos fundos você pode diversificar entre fundos imobiliários, fundos de ações e fundos de dividendos, por exemplo.

Sendo que, dentro dos fundos imobiliários, você pode diversificar, por exemplo, entre fundos de shoppings, hospitais ou lajes corporativas. Enfim, agora que você sabe como escolher fundos imobiliários, assista ao vídeo de Raul Sena, o Investidor Sardinha, para descobrir quais erros não cometer ao investir em FIIs:

Agora que você sabe como escolher fundos imobiliários, não deixe de descobrir Por que não investir em imóveis? Motivos pelos quais não compensa

Fontes: Levante ideias, App investe e Gorila

Imagens: Brasil 247, Riconnect, Kinvo, Fdr, Investnews e Rio verde