LCI e CRI: qual a diferença e qual o melhor?

Se você está pensando em investir no setor imobiliário, é bom saber que temos duas opções bem conhecidas no mercado: a LCI e o CRI. Cada uma tem seus pontos fortes e suas limitações, claro.

Por isso, vale a pena entender direitinho como elas funcionam. Vamos juntos comparar essas duas alternativas?

A ideia é mostrar pra você, de um jeito claro, quais vantagens cada título pode oferecer ao investidor.

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O que é LCI?

A LCI, ou Letra de Crédito Imobiliário, é um investimento de renda fixa. Pense nela como uma forma de “emprestar” seu dinheiro para um banco.

Em troca, esse banco usa a grana para financiar projetos do setor imobiliário, como a construção de um prédio ou um financiamento de casa própria. A grande vantagem é que, por incentivar esse setor, o governo oferece uma isenção total de imposto de renda para o investidor. Ou seja, todo o rendimento que você tiver é seu, sem descontos.

Rentabilidade do LCI

A rentabilidade da LCI se apresenta de três formas distintas. Na modalidade prefixada, o investidor conhece desde o início o retorno exato que terá ao resgatar o título, trazendo o conforto da previsibilidade.

Já na versão pós-fixada, os rendimentos flutuam atrelados a um índice, geralmente o CDI, acompanhando o ritmo da economia. Existe também a alternativa híbrida, que combina uma parte fixa com a variação da inflação, assegurando ganhos reais acima da desvalorização monetária.

Além disso, um grande atrativo da LCI é sua isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas. Essa vantagem fiscal significa que, mesmo com taxas brutas equivalentes às de outros produtos, o retorno efetivo pode ser mais interessante, particularmente quando falamos de investimentos de prazo mais longo.

Riscos do LCI

Investir em LCI costuma ser bem tranquilo, mas ainda assim vale a pena ficar atento a algumas nuances.

O principal risco envolve a instituição financeira que emite o título. Se o banco enfrentar dificuldades financeiras, você pode depender da proteção do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), que cobre até R$ 250 mil por CPF e por instituição, e isso pode levar alguns meses para se concretizar em caso de intervenção ou falência.

Outro ponto a considerar é a falta de liquidez: na maioria das vezes, as LCIs exigem que o investimento permaneça até o vencimento e não aceitam resgates antecipados. Mesmo no mercado secundário, a negociação é limitada e pode gerar deságio, ou seja, você pode acabar recebendo menos do que investiu se optar por vender antes da hora.

Por fim, em períodos de queda nas taxas de juros, títulos prefixados podem deixar de ser tão interessantes, e até mesmo os pós-fixados, atrelados ao CDI, podem render menos do que o esperado.

Portanto, apesar de serem investimentos conservadores, as LCIs exigem planejamento para evitar surpresas.

O que é CRI?

O CRI, ou Certificado de Recebíveis Imobiliários, é um título de renda fixa que representa o direito de receber pagamentos futuros vinculados ao setor imobiliário.

Ele é emitido por securitizadoras, empresas que compram recebíveis, como parcelas de financiamentos, aluguéis ou vendas de imóveis, e transformam isso em títulos negociáveis.

Quem investe em um CRI está antecipando esses fluxos de caixa, contribuindo para viabilizar projetos imobiliários e, em troca, recebe o valor investido acrescido de juros ao longo do tempo ou no vencimento.

Essa alternativa permite participar do crescimento do mercado imobiliário sem precisar adquirir um imóvel físico, oferecendo clareza quanto ao retorno esperado e acesso ao setor por meio de um título financeiro.

Rentabilidade do CRI

A rentabilidade do CRI pode ser bastante atrativa e bastante clara desde o momento da compra. afinal, é um investimento de renda fixa que permite ao investidor entender com antecedência como será calculado o retorno.

Em alguns casos, a remuneração é prefixada, ou seja, o investidor já sabe a taxa fixa que receberá até o vencimento.

Também existem opções pós-fixadas, atreladas a indicadores como CDI ou Selic, às vezes com condições como “110% do CDI” ou “90% da Selic”.

Uma terceira alternativa são os CRIs híbridos, que combinam uma taxa fixa com a variação da inflação, como IPCA + 5%, garantindo uma rentabilidade real acima da perda do poder de compra.

O detalhe que torna esses investimentos ainda mais interessantes é a isenção de Imposto de Renda e IOF para pessoas físicas, o que pode elevar a rentabilidade líquida significativamente.

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Riscos do CRI

O CRI pode oferecer uma rentabilidade atraente, mas vem com riscos que merecem atenção.

O principal deles é o risco de crédito: você está investindo em recebíveis imobiliários, como parcelas de financiamento ou aluguéis e, se o pagador, como comprador ou inquilino, não honrar esse compromisso, o retorno acordado pode simplesmente não acontecer.

Além disso, por não ter garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o investidor depende de garantias específicas que acompanham cada operação, como alienação fiduciária ou hipoteca.

Outro ponto importante é a liquidez: CRIs costumam ser títulos de longo prazo, com vencimentos que podem chegar a 10 ou até 15 anos. E se você quiser resgatar antes, a venda no mercado secundário pode ser difícil e pode gerar perdas, já que os preços nem sempre refletem o valor justo do título.

Por fim, a complexidade dessas operações requer que o investidor entenda bem o termo de securitização e a estrutura do CRI, porque suas características, como garantias, periodicidade dos pagamentos e riscos associados, variam de caso a caso

Qual a diferença entre LCI e CRI?

Embora tanto a LCI quanto o CRI sejam formas de financiar o setor imobiliário e estejam livres de Imposto de Renda para pessoas físicas, suas diferenças de emissão e estrutura fazem com que sejam investimentos distintos.

A LCI é emitida por bancos, que utilizam os recursos captados para financiar o mercado imobiliário, oferecendo ao investidor a segurança adicional da cobertura do FGC até o limite de R$ 250 mil por CPF e por instituição.

Por outro lado, o CRI é emitido diretamente por empresas do setor imobiliário ou securitizadoras, com base em recebíveis desses projetos. O investidor, ao adquirir um CRI, está comprando o direito de receber os pagamentos futuros desses créditos.

Não há garantia do FGC, o que significa que fica mais exposto à saúde financeira da operação e do emissor, embora muitas emissões ofereçam garantias adicionais para mitigar esse risco.  

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Qual o melhor: LCI ou CRI?

Dizer qual investimento é “melhor” entre LCI e CRI depende do que você busca e do perfil que tem como investidor.

A LCI oferece mais tranquilidade para quem é mais conservador: la é emitida por bancos e conta com a proteção do Fundo Garantidor de Créditos, o que reduz bastante o risco de perda.

Por outro lado, o CRI pode ser mais atrativo para quem está disposto a aceitar um pouco mais de risco em troca de uma rentabilidade potencialmente maior. Ele é emitido por securitizadoras e não possui a garantia do FGC, mas costuma vir com garantias reais como imóveis ou recebíveis.

Para perfis conservadores, a ideia de LCI cai como uma luva. Já quem tem horizonte de investimento mais longo e tolerância a flutuações pode achar o CRI mais compensador, desde que avalie cuidadosamente o emissor, o rating de crédito e as garantias oferecidas.

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Importância dos LCI e CRI

LCIs e CRIs desempenham um papel essencial ao conectar investidores ao mercado imobiliário. Com a LCI, o investidor empresta dinheiro ao banco, que utiliza esses recursos para financiar construções, reformas ou a compra de imóveis, tudo isso com a segurança da proteção do Fundo Garantidor de Créditos.

Já o CRI funciona como um elo direto entre quem financia e quem precisa de capital, ao transformar recebíveis imobiliários em títulos negociáveis. Ambos os instrumentos, ainda por cima, oferecem isenção de imposto de renda para pessoas físicas, tornando-os atrativos para quem busca rentabilidade com segurança.

Além de contribuírem para o desenvolvimento do setor, esses títulos têm ganhado cada vez mais espaço na economia como fontes importantes de financiamento, complementando outros canais como poupança e FGTS e ajudando a impulsionar novos projetos imobiliários.

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Fontes: Oliveira Trust, Vert-Capital, Bora Investir, Eu Quero Investir, Terra Investimentos, Infomoney e Top Invest.