Aluguel de FIIs: o que é, como funciona, riscos e vantagens

O aluguel de FIIs é uma modalidade disponível na Bolsa de Valores Brasileira (B3), desde novembro de 2020. Por meio dela, o investidor consegue alugar suas cotas e aumentar seus rendimentos.

Para quem é cotista e irá alugar suas cotas, a operação é praticamente sem risco, já que a B3 atua como contraparte nas operações. Sendo assim, até mesmo os investidores avessos ao risco, podem colocar suas cotas para alugar sem medo.

No entanto, para as pessoas que irão alugar as cotas de outros investidores, o aluguel é uma operação arriscada. Isso porque essas pessoas realizam operações especulativas que podem resultar em prejuízos financeiros.

O que é aluguel de FIIs?

Em primeiro lugar, as cotas dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), são pequenas frações do patrimônio de um fundo imobiliário. As cotas são negociadas na bolsa de valores, de maneira similar às ações. Sendo que os fundos imobiliários são uma reunião de investidores focados em investir no setor imobiliário.

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Os fundos que aplicam em imóveis com a intenção de gerar renda através do aluguel, são chamados de fundos de tijolo. Em contrapartida, os fundos que aplicam em títulos relacionados ao setor imobiliário, como, por exemplo, os CRIs e as LCIs, são conhecidos como fundos de papel.

Enfim, o aluguel de FIIs é um serviço disponível na B3 desde novembro de 2020. Por meio dele, o investidor consegue alugar suas cotas para outros investidores e receber uma taxa de aluguel. 

Como funciona?

O aluguel de cotas funciona de maneira similar ao aluguel de ações. Basicamente, a operação funciona por meio de duas partes, o doador que é o dono das cotas e o tomador, que é a pessoa que irá alugar as cotas. Normalmente o doador é um investidor de longo prazo que vê o aluguel de FIIs como uma oportunidade de ganhar um pouco mais de dinheiro.

Em outras palavras, como os ativos permanecem durante muitos anos na carteira dos investidores de longo prazo, o aluguel das cotas é uma forma de ganhar um pouco mais com ativos que ficariam parados na carteira. Por outro lado, o tomador geralmente é uma pessoa que está em busca de obter altos ganhos no curto prazo.

Sendo que, o tomador aposta na desvalorização das cotas. Em síntese, por meio da análise do mercado, o tomador pode acreditar que determinado fundo imobiliário está caro no momento, mas que ele irá passar por uma correção. Logo, ele aluga algumas cotas e vende.

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Ele então espera o preço baixar e recompra as cotas para devolver para o dono. Essa operação é conhecida como operar vendido ou short. A diferença entre o preço de venda e compra das cotas será o lucro com a operação. Por fim, as principais características do aluguel de FIIs são:

• O contrato padronizado tem o vencimento a cada 33 dias para negociação eletrônica;
• O contrato é reversível para ambos os lados;
• A B3 é a contraparte central;
• Mínimo de 1 cota para empréstimo;
• A taxa de empréstimo, o tamanho do contrato e data de vencimento são estabelecidos entre as partes para os contratos fechados no balcão;
• A taxa de aluguel ao doador, as taxas da B3 e outras despesas são responsabilidades do tomador.

Quem pode fazer o aluguel de FIIs?

Para o dono das cotas, praticamente não existe risco ao alugar suas cotas, já que a operação é garantida pela B3 que atua como contraparte central. Dessa forma, mesmo se o tomador não tiver sucesso na operação, a B3 garante que o doador não terá prejuízos. Portanto, como a operação é toda garantida pela B3, o aluguel de cotas pode ser realizado por qualquer investidor que possua cotas de FIIs.

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Em contrapartida, existem grandes riscos para o tomador. Isso porque operar vendido é uma operação especulativa, que pode resultar em prejuízos. Ou seja, se o tomador estiver errado e as cotas não se desvalorizarem, ele terá prejuízos com a operação.

É por isso que esse tipo de operação é geralmente feita somente por investidores que aceitam correr grandes riscos, possuem experiência no mercado e sabem fazer a análise técnica. Além disso, é interessante que o especulador opte por fundos que possuem maior liquidez, assim é possível se desfazer de uma posição mais facilmente.

Vantagens

A principal vantagem do aluguel de FIIs para o doador é a possibilidade de aumentar seus rendimentos. Ao adquirir cotas, elas ficam paradas na carteira do investidor, gerando a renda passiva dos dividendos. Porém, com o aluguel o investidor continua a receber os dividendos e ainda recebe as taxas do aluguel das cotas.

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Portanto, mesmo alugando suas cotas, o investidor continua tendo o direito em cima dos dividendos, assim como o direito de subscrição e emissão. Outra vantagem é que essa é uma operação que não coloca o patrimônio do doador em risco, já que a B3 atua como contraparte.

Já para o tomador, a vantagem é a possibilidade de obter lucros por meio das operações especulativas. Entretanto, enquanto o doador obtém renda com risco zero, o especulador pode ter prejuízos. Por fim, temos ainda a vantagem de que o aluguel de FIIs pode contribuir com a liquidez dos fundos imobiliários e com uma precificação mais eficiente das cotas.

Riscos do aluguel de FIIs

Como dito anteriormente, para o doador o risco é praticamente zero. Contudo, para o tomador, existem alguns riscos. Primeiramente, ele pode se enganar em suas análises e os preços dos fundos imobiliários não baixarem. Outro risco é a falta de liquidez.

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Ou seja, pode acontecer do especulador não conseguir vender as cotas quando ele pretende. Existe ainda o risco do excesso de vendedores de cotas. Acontece que, se muitas pessoas estiverem tentando vender as cotas de determinado fundo, a lei da oferta e demanda pode entrar em ação e as cotas subirem de preço.

Neste caso o especulador pode ter prejuízos, já que a intenção ao alugar cotas é lucrar com a desvalorização dos ativos. É por isso que existem algumas regras de funcionamento do aluguel de FIIs como, por exemplo, somente os fundos com mais de R$ 1 milhão por dia de negociação e mais de 500 cotistas podem ter suas cotas alugadas.

Além disso, o doador não pode ter mais de 10% do fundo. Enfim, agora que você sabe como funciona o aluguel de FIIs, não deixe de aprender sobre o Aluguel de ações, o que é? Definição, como funciona, custos e riscos

Fontes: Clear, Suno, Investnews e Eu quero investir

Imagens: Riconnect, Plaza chapeco, Arcani investimentos, Genial investimentos, Casas em orlando