Fundos imobiliários: o que são, como funcionam e como investir?

Os fundos imobiliários são uma reunião de investidores com o intuito em comum de investir em um imóvel para venda ou locação. Portanto, com os fundos, é perfeitamente possível viver do dinheiro de aluguel de imóveis sem ter que se preocupar com condomínios, IPTU e, ainda, sem precisar comprar um imóvel.

Ao investir em fundos imobiliários, apesar do cotista não ter o poder de decisão, ele também não tem as responsabilidades que, por vezes, desmotivam as pessoas a comprar imóveis e colocá-los para alugar. Dessa forma, o responsável por todos os encargos é o gestor.

Além de ter várias características de um investimento em renda fixa, os fundos imobiliários também são bastante atrativos pela sensação de segurança. Mas, na verdade, os fundos são um investimento de renda variável, já que estão sujeitos às oscilações da bolsa de valores.

Se quer saber mais sobre fundos imobiliários, continue a leitura!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são uma espécie de reunião de investidores, com a finalidade em comum de comprar, construir, vender ou ainda locar imóveis. Os fundos de investimento imobiliários também são chamados de FII, e têm como principal característica o fato de ser uma sociedade com um único objetivo.

Todos os que participam de um fundo imobiliário contribuem com uma porcentagem dos recursos, que são captados para, posteriormente, serem investidos na compra ou construção de imóveis.

Ou seja, a maior vantagem dos fundos imobiliários é que você investe e, em seguida, tem retorno financeiro, tudo isso sem precisar lidar diretamente com inquilinos ou aluguéis.

O total do recurso captado é chamado de patrimônio, que é dividido em frações de fundo, as cotas. Portanto, o investidor que investe em fundos imobiliários é um cotista. As cotas, por sua vez, são nomeadas por um código, também chamado de ticker.

Por outro lado, um ticker tem quatro letras maiúsculas e termina no número 11, podendo, ainda, ter uma letra ao final. Como cotista, o investidor é em parte proprietário do imóvel ou dos vários imóveis que fazem parte dos fundos investidos.

Contudo, os investidores, ou cotistas, não podem participar das tomadas de decisões. Mas ele também não fica responsável pelas consequências das decisões tomadas. Dessa forma, quem toma as decisões e arca com as responsabilidades dos fundos imobiliários são os gestores de cada fundo. 

Como eles funcionam?

Os FIIs funcionam como uma forma de investir indiretamente em imóveis. Para entrar em um fundo, basta comprar cotas na bolsa de valores. Ao fazer a compra, é essencial analisar os indicadores do fundo e a sua performance histórica.

O patrimônio do fundo é aplicado em imóveis ou títulos relacionados ao setor imobiliário com o intuito de gerar lucro que depois é distribuído para os cotistas. Essa distribuição é proporcional à participação que cada cotista tem no fundo, sendo assim, quanto mais cotas você tiver, mais proventos receberá.

Quem decide onde o fundo será investido é o gestor do fundo. É ele quem escolhe os imóveis, os métodos de aplicação do fundo, além de arcar com as responsabilidades de fazer o melhor investimento possível.

Os fundos imobiliários são uma classe de ativos de renda variável que reúnem recursos de diversos investidores para aplicar em empreendimentos imobiliários. Aqui estão as principais características e como funcionam

Como funcionam os fundos imobiliários?

Ticker

Os fundos imobiliários são listados na Bolsa de Valores com um ticker específico, permitindo que os investidores comprarem e vendam cotas facilmente.

Ticker é um código usado na bolsa de valores para identificar e negociar um determinado ativo.

Cotas

Os fundos imobiliários são divididos em cotas, que são vendidas na Bolsa de Valores para os investidores. Cada cota representa uma fração do patrimônio do fundo.

Custos

Os custos incluem a taxa de corretagem e outros encargos cobrados pela corretora escolhida. Esses custos são aplicados na negociação de fundos imobiliários, assim como na de ações.

Valor Mínimo

O valor mínimo para investir em fundos imobiliários pode variar dependendo da corretora e do tipo de fundo. Em geral, é necessário ter uma conta com a corretora e ter recursos suficientes para comprar cotas.

Tributação

Os rendimentos recebidos dos fundos imobiliários estão isentos de Imposto de Renda, o que pode potencializar o retorno do investimento.

Rendimentos

Os fundos imobiliários geram rendimentos a partir dos aluguéis e da venda de imóveis. Esses rendimentos são distribuídos mensalmente entre os cotistas, proporcionando uma renda passiva constante.

Amortização

A amortização refere-se ao processo de redução do valor dos imóveis ao longo do tempo, devido ao desgaste natural. Isso pode afetar a valorização das cotas do fundo.

Índice Ifix

O Índice Ifix é um índice que mede o desempenho dos fundos imobiliários. Ele é calculado com base no valor das cotas e é usado para avaliar a performance dos fundos em relação ao mercado.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

1) Fundos de Tijolo

Os fundos de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis físicos já construídos, como escritórios, shoppings, galpões logísticos e outros imóveis comerciais. Eles oferecem rendimentos mensais aos investidores, semelhante a aluguéis.

2) Fundos de Papel

Fundos de papel investem em títulos e valores mobiliários relacionados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), entre outros. Eles proporcionam rendimentos mais previsíveis, pois os pagamentos de juros desses papéis são a principal fonte de renda.

3) Fundos de Desenvolvimento

Esses fundos investem em terrenos e projetos de construção de imóveis, com o objetivo de gerar retornos por meio da locação ou venda dos imóveis após a conclusão das obras. Embora tenham potencial de altos retornos, também estão sujeitos a riscos, como paralisação de obras e imprevistos orçamentários.

4) Fundos Híbridos

Fundos híbridos combinam características dos fundos de tijolo e de papel, investindo tanto em imóveis físicos quanto em títulos imobiliários. Essa diversificação permite um equilíbrio entre renda passiva e potencial de valorização.

5) Fundos de Fundos (FOF)

Os fundos de fundos (FOF) investem em cotas de outros fundos imobiliários. Essa estratégia permite maior diversificação e é ideal para investidores que preferem uma gestão profissional ativa na seleção dos melhores fundos. No entanto, os FOFs podem proporcionar um mix de rendimentos e valorização, dependendo da composição da carteira.

Quais são as vantagens dos fundos imobiliários?

Uma das maiores vantagens de investir em fundos imobiliários é a praticidade. Como o gestor é responsável por fazer as aplicações, os cotistas não precisam se preocupar em lidar com inquilinos e afins.

Além disso, existe a facilidade de investir, pois as cotas estão disponíveis na bolsa de valores e podem ser adquiridas de forma similar às ações. Essa facilidade de investir está ligada a outra vantagem: a liquidez. Os FIIs costumam ter uma boa liquidez, sendo assim, você consegue vender de forma fácil na bolsa.

Existe ainda a vantagem de que você não precisa de muito dinheiro para investir, já que na bolsa existem FIIs com cotas de todos os preços. Como existem cotas bem baratinhas na bolsa, você consegue fazer uma boa diversificação de fundos sem ter que investir muito para isso.

Em comparação com os imóveis físicos, os FIIs tem um custo extremamente baixo, pois você pode comprar cotas, ao invés de investir um valor altíssimo em um imóvel. Muitos FIIs possuem imóveis de grande porte que poucos investidores teriam dinheiro para comprar de forma direta como, por exemplo, shoppings.

Existe também a vantagem do retorno, pois os FIIs costumam distribuir proventos de forma mensal. Por fim, existe ainda a vantagem dos proventos dos FIIs serem isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

E as desvantagens dos FIIs?

Os imóveis dos fundos podem ficar desocupados por períodos, prejudicando o pagamento de dividendos. Fundos com carteiras muito concentradas em poucos imóveis ou inquilinos estão mais expostos a esse risco.

Risco de inadimplência: Inquilinos podem entrar em dificuldades financeiras e deixar de pagar os aluguéis, reduzindo os rendimentos do fundo.

Por serem negociados em bolsa, as cotas dos FIIs estão sujeitas a oscilações de preço e podem gerar perdas. Além disso, os fundos imobiliários possuem taxas de administração e outros custos que impactam os rendimentos.

O desempenho do fundo depende da capacidade da gestora em selecionar bons ativos e administrá-los de forma eficiente. E ao investir em um FII, o investidor tem menos controle sobre as decisões do que se fosse proprietário direto de um imóvel.

Finalmente, diferente de um imóvel físico, as cotas de FIIs não podem ser modificadas ou reformadas de acordo com as necessidades do investidor.

Portanto, apesar das diversas vantagens, os fundos imobiliários também apresentam riscos e desvantagens que devem ser considerados pelos investidores antes de alocar recursos nesse tipo de ativo.

Como escolher o melhor fundo imobiliário?

1) Escolha uma boa gestão

Verifique se a gestora do fundo é conhecida no mercado por bom desempenho. Avalie se os investidores têm acesso a todas as informações, se a taxa de administração está condizente com o mercado e como anda a prospecção de novos inquilinos.

2) Verifique o índice de vacância

O índice (ou taxa) de vacância mostra quanto dos imóveis do fundo estão vagos. Quanto menor o índice, melhores tendem a ser os rendimentos pagos aos investidores, pois os imóveis estão bem ocupados.

3) Analise a diversificação da carteira

Fundos com maior diversificação de imóveis, localizações e tipos de inquilinos tendem a ser menos arriscados. Evite fundos monoimóveis, ou seja, com apenas um único imóvel.

4) Avalie o histórico de dividendos

Analise o histórico de distribuição de dividendos do fundo. Fundos com um histórico consistente de pagamento de dividendos são mais confiáveis, portanto, menos sujeitos a risco.

5) Observe o dividend yield

O dividend yield é o rendimento que o fundo paga em relação ao preço da cota. Fundos com bom dividend yield podem ser atrativos, mas é importante verificar se esse rendimento é sustentável.

6) Considere a liquidez do fundo

Analise a liquidez do fundo, ou seja, quão fácil é negociar suas cotas. Fundos com maior patrimônio e mais cotas negociadas tendem a ter maior liquidez.

7) Conheça os tipos de fundos

Existem diferentes tipos de fundos imobiliários, como os de tijolo (que investem em imóveis físicos), os de papel (que investem em títulos) e os híbridos. Entenda as diferenças para escolher o que melhor se adequa ao seu perfil.

8) Avalie a qualidade dos ativos

Verifique a localização, qualidade e tipo dos imóveis que compõem o portfólio do fundo. Imóveis bem localizados e de qualidade tendem a ter menor vacância e maior valorização.

Seguindo essas dicas, você poderá identificar os melhores fundos imobiliários para investir, levando em consideração fatores como gestão, diversificação, dividendos e liquidez, de acordo com o seu perfil de investidor.

Como investir em FIIs?

Aqui estão as principais formas de investir em Fundos Imobiliários (FIIs):

1. Comprar cotas no mercado secundário: Você pode adquirir cotas no mercado secundário de FIIs diretamente na bolsa de valores, através de uma corretora de investimentos. Essa é a forma mais comum de investir em FIIs.
2. Participar de uma oferta pública (IPO ou Follow-on): Quando um novo fundo é lançado ou um fundo existente faz uma nova emissão de cotas, você pode participar da oferta pública inicial (IPO) ou da oferta subsequente (Follow-on).
3. Investir por meio de um fundo de fundos (FoF): Existem fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários, permitindo maior diversificação com um único investimento.

Independentemente da forma escolhida, é importante analisar cuidadosamente os riscos e características de cada fundo, como política de distribuição de rendimentos, perfil da carteira, gestão e governança.

Além disso, os investidores em FIIs podem aproveitar benefícios fiscais, como a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos distribuídos, desde que atendam a determinados requisitos.

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Fontes: Infomoney, Nuinvest, XPI