O que são Fundos Imobiliários?


Você já ouviu falar alguma vez na sua vida sobre fundos imobiliários? Principalmente quando o assunto é renda passiva os FII’s são amplamente debatidos, no contexto do antigo sonho de viver de renda.

O pessoal das antigas possuí um ditado que diz o seguinte:

Quem compra terra, nunca erra!

Se você quer saber o que isso tem a ver com os fundos de investimentos imobiliários e como eles funcionam não se preocupe. Desenvolvemos este artigo pra quem  busca aprender um pouco mais sobre os fundos, quais os tipos e as partes envolvidas.

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Então, sem mais delongas vamos falar um pouco mais sobre a definição dos FII1s, Bora lá?!

O que é um Fundo Imobiliário (FII)?

imagem de pessoa analisando Fundos de Investimentoiários?

Fundo imobiliário é a abreviação de Fundo de Investimento Imobiliário. O termo é bem explicativo mas existem pontos que o termo em si não abrange. A princípio é possível que você consiga deduzir de maneira razoável o que seria um Fundo Imobiliário, pela própria etimologia, ou seja, um fundo de investimentos que investe no setor imobiliário.

Acima de tudo é importante ter essa imagem em mente: um fundo que investe no setor imobiliário. A definição técnica dos fundos segundo a própria CVM é:

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Fundos Imobiliários (FII) são fundos de investimento destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Os fundos foram criados pela Lei nº 8.668/93, ela basicamente reforça o que a CVM trás porém vale destacar alguns tópicos importantes.

A natureza jurídica de um fundo é de condomínio fechado, assim sendo o seu patrimônio (tudo que o fundo possui) é dividido em quotas que são representadas por frações ideais do seu patrimônio. Dessa forma as frações oferecem direitos iguais, na maioria dos casos, para todos os cotistas. Um fundo é exatamente isto, só que muito maior e com milhares de variáveis envolvidas no processo.

Exemplo de um Fundo imobiliário.

A fim de que fique ainda mais fácil de entender vamos formular um exemplo: Você e alguns amigos decidem comprar alguns imóveis para alugar.

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Vocês escolhem um amigo para tomar conta das operações e resolver problemas e questões do cotidiano. Cada amigo contribui com uma participação específica, alguns em maior proporção outros em menor. Para que cada um receba proporcionalmente ao investimento alocado vocês decidiram por dividir o total investido em frações e quem possuir mais frações ganha mais.

De maneira bem rudimentar os fundos funcionam desta forma, mas neste exemplo usamos os fundos que alocam seus recursos em empreendimentos imobiliários físicos, ou seja, construções, galpões logísticos operações imobiliárias.

A idéia principal desse fundo é aquisição de imóveis. Existem ainda mais outros três tipos de fundos, somando assim quatro tipos de fundos imobiliários.

Como funciona um Fundo Imobiliário?

No exemplo que fornecemos logo acima falamos basicamente de como funcionaria um fundo imobiliário. Mas não funciona exatamente desta forma.

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A brincadeira acontece mais ou menos assim: um fundo de investimentos funciona de maneira similar a um condomínio para que os recursos conjuntos dos investidores sejam aplicados no setor imobiliário. Neste exemplo que passamos estes recursos foram destinados a aquisição de imóveis para locação. Os ganhos provenientes dessas operações são repartidos entre todos os participantes na proporção de sua aplicação.

Neste cenário em específico temos a presença de partes indispensáveis para entender como funciona um fundo. Primeiramente é essencial entender sobre as cotas de um fundo. Em segundo lugar sobre o papel do gestor no fundo. Além de entender o papel do gestor e como funcionam as cotas de um fundo imobiliário é preciso conhecer as maneiras de se ganhar dinheiro com os fundos. Então vamos falar um pouco mais sobre cada um deles.

Cotas em um Fundo Imobiliário

O que são Fundos Imobiliários?

Em resumo cotas ou quotas, como quiserem chamar, são o resultado da divisão do patrimônio do fundo. As cotas são o valor que cada um dos amigos disponibilizou na aquisição dos imóveis a serem alugados.

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Nos fundos essas cotas nada mais são do que frações ideais do patrimônio total. São através das cotas que nós, sardinhas, podemos adquirir por um valor médio de R$ 100,00 participações nos melhores fundos imobiliários. Ao adquirir uma cota o cotista se torna dono do FII na proporção do seu investimento.

É importante ressaltar porém que, segundo a própria CVM em seu regramento, se tornar um cotista não garante nenhum direito real ao detentor da cota. Em resumo se uma pessoa adquire uma cota de um fundo ela não pode exercer o direito de propriedade por exemplo nos imóveis que são do fundo.

Para que fique fácil de entender pense: não é comprando uma quota em um fundo que investe em empreendimentos como galpões que você pode ir até lá e dar ordem aos funcionários da empresa que os aluga.

Além de não exercer nenhum direito real sobre os imóveis do patrimônio do fundo, o investidor também não responde pessoalmente por nenhuma obrigação legal ou até mesmo contratual do administrador do fundo ou com relação aos imóveis e empreendimentos que constituem o patrimônio do Fii.

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A função do gestor nos Fundos imobiliários.

imagem de um gestor de investimentos

Lembra daquele amigo, no nosso exemplo, responsável pelas questões cotidianas nos imóveis que seriam alugados? Este é o gestor.

De maneira simples e resumida o gestor é aquele responsável pelas decisões relacionadas ao futuro do fundo de investimento imobiliário. Sua função é determinada pelo tipo de fundo ao qual estamos nos referindo, ela pode ser por exemplo escolher o inquilino a quem alugar um imóvel, um título a se escolher para inserir na carteira ou um imóvel para adquirir e alavancar o processo para lucrar ao final com a venda de unidades.

As funções do gestor basicamente são:

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  • Funções administrativas e de gestão de ativos
  • Obrigações legais e regulamentares ligadas ao fundo, ou seja, registro perante a CVM, prestação contábil aos cotistas
  • Escolha de aquisições dos bens e direitos que irão compor o patrimônio do fundo
  • Divulgação de informações aos cotistas de maneira periódica ou eventual
  • Organização e divulgação de assembleias
  • Distribuição dos resultados entre outras milhares de atribuições

Maneiras que um fundo consegue literalmente ganhar dinheiro.

O fundo como um todo, não o investidor em si que aporta nele mas ele mesmo através dos seu patrimônio pode ganhar capital de diversas maneiras.

Contudo as principais maneiras onde um fundo consegue rentabilizar os seus investimentos são:

  1. Através de contratos de alugueis
  2. Arrendamento para fins de atividades de exploração
  3. Construção e valorização de imóveis
  4. Aquisição de títulos atrelados ao mercado imobiliário
  5. Aquisição de cotas em outros fundos

Tipos de Fundos Imobiliários

Uma vez que você já sabe do que se trata um fundo é preciso entender quais os tipos disponíveis no mercado. Os fundos imobiliários se dividem em 4 principais tipos e a maioria dos encontrados no mercado são fáceis de se identificar em regra geral.

Fundo de Tijolo

Este é o fundo que representa o exemplo que demos onde você e um grupo de amigos decidem por adquirir imóveis com a finalidade de aluga-los. Os fundos de tijolo são aqueles destinados a aquisição e construção de imóveis com a finalidade de alugar os mesmos, gerando uma renda passiva para os seus cotistas, pagas numa proporção estabelecida chamada de rendimento por cota, determinada também pelo fundo.

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Antes de mais nada pense da seguinte maneira:

  • Você adquire uma cota em um fundo, assim como outras pessoas, e com este dinheiro o fundo agora tem caixa para construir, comprar ou alugar um imóvel. Imaginemos que o fundo adquiriu um shopping center e o alugou em seguida. O valor do contrato será pago para o fundo que irá repassar os rendimentos para os cotistas.

Em números seria algo como:

  • Você comprou 100 cotas em um fundo que paga 1 real por cota. No dia estabelecido pelo fundo você irá receber R$ 1,00 (rendimento por cota) vezes o número de cotas que possuir (100), totalizando assim R$ 100,00.

Os termos como rendimento por cota, dia em que será pago o rendimento, entre outras variáveis como taxa de administração variam de fundo para fundo e podem ser pesquisadas em ferramentas online como o Funds Explorer jogando o código do fundo na Bolsa de Valores.

Fundos de Desenvolvimento

Em síntese os fundos de desenvolvimento são aqueles onde a principal atividade consiste em adquirir terrenos, executar projetos e edificar empreendimentos para vendê-los visando ao final um lucro.

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Neste tipo de fundo o foco principal não é uma renda passiva e recorrente que gira em torno de aquisições e edificações gerando uma carteira de imóveis pagadora de alugueis, aqui o foco é outro e o risco que acompanha esta operação também.

Nos fundos de desenvolvimento o cenário envolve um prazo calculado e uma margem mais calculada ainda visando a diferença entre valor investido e valor recebido, ou seja, a margem de lucro. Empreendimentos atrelados a edificações, foco dos fundos de desenvolvimento, estão sujeitos a regulamentações, embargos, prazos de registro por exemplo, sem contar com gerenciamento de um processo mais complexo ainda chamado construção.

Fundos de papel.

O que são Fundos Imobiliários?

Em contraste com o fundo de tijolo, o fundo de papel investe em títulos ligados ao mercado imobiliário. Eles adquirem na maioria títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário como por exemplo letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

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Os títulos adquiridos pelo fundo terão um rendimento e neste rendimento está a forma como o fundo gera renda para os seus cotistas. O fundo imobiliário é tido como o mais conservador dentre eles.

Fundos de Fundos.

Essa é a hora que a coisa aperta para o investidor iniciante, mas como você é um sardinha não tenha medo iremos te ensinar da maneira mais simples, completa e fácil.

Anteriormente quando falamos da definição de Fundo Imobiliário te contamos que o fundo é um condomínio de recursos para investir no setor imobiliário. Note com atenção o “setor imobiliário” na frase, ele não engloba somente a construção de imóveis e sim diversos títulos e trocas de ativos dentro do sistema, entendeu?

E é aí que os fundos de fundos entram. Fundos de fundos nada mais são do que Fundos imobiliários que investem o seu patrimônio em outros fundos.

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Os fundos de fundos podem ser chamados de Fii’s de FOF. Ele tem como principal objetivo gerar rentabilidade alocando seu patrimônio em outros fundos de acordo com os interesses do administrador e dos cotistas.

Fundo Imobiliário é renda variável!

Investidor analisando gráficos

Para entender de investimentos é preciso que se aprenda dois conceitos importantíssimos. O primeiro dos conceitos é: Retornos passados não são garantia de rentabilidade futura. Em princípio essa frase quer dizer: não projete coisas do passado em previsões futuras, e isso é de suma importância ao se falar de um investimento de renda variável por exemplo, que é determinado por diversos fatores econômicos, políticos, sociais tanto internos quanto externos.

O segundo conceito importantíssimo ao se tratar de renda variável e de Fii’s é o seguinte: Renda variável varia! A própria CVM deixa isto bem claro em suas declarações, instruções e inclusive no seu site. Segundo a própria autarquia “O investimento em FII apresenta riscos. Assim como o mercado financeiro e as empresas em geral, os FII estão sujeitos aos riscos de mercado, como, por exemplo, os riscos de natureza política, econômica e financeira, incluindo variações nas taxas de juros, desvalorização cambial, mudanças legislativas etc.”

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Abraços e bons investimentos meus queridos sardinhas! 🙂


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