Fundos imobiliários: o que são, como funcionam e como investir?

Os fundos imobiliários são uma reunião de investidores com o intuito em comum de investir em um imóvel para venda ou locação. Portanto, com os fundos, é perfeitamente possível viver do dinheiro de aluguel de imóveis sem ter que se preocupar com condomínios, IPTU e, ainda, sem precisar comprar um imóvel.

Ao investir em fundos imobiliários, apesar do cotista não ter o poder de decisão, ele também não tem as responsabilidades que, por vezes, desmotivam as pessoas a comprar imóveis e colocá-los para alugar. Dessa forma, o responsável por todos os encargos é o gestor.

Além de ter várias características de um investimento em renda fixa, os fundos imobiliários também são bastante atrativos pela sensação de segurança. Mas, na verdade, os fundos são um investimento de renda variável, já que estão sujeitos às oscilações da bolsa de valores.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são uma espécie de reunião de investidores, com a finalidade em comum de comprar, construir, vender ou ainda locar imóveis. Os fundos de investimento imobiliários também são chamados de FII, e têm como principal característica o fato de ser uma sociedade com um único objetivo.

Todos os que participam de um fundo imobiliário contribuem com uma porcentagem dos recursos, que são captados para, posteriormente, serem investidos na compra ou construção de imóveis.

Ou seja, a maior vantagem dos fundos imobiliários é que você investe e, em seguida, tem retorno financeiro, tudo isso sem precisar lidar diretamente com inquilinos ou aluguéis.

O total do recurso captado é chamado de patrimônio, que é dividido em frações de fundo, as cotas. Portanto, o investidor que investe em fundos imobiliários é um cotista. As cotas, por sua vez, são nomeadas por um código, também chamado de ticker.

Por outro lado, um ticker tem quatro letras maiúsculas e termina no número 11, podendo, ainda, ter uma letra ao final. Como cotista, o investidor é em parte proprietário do imóvel ou dos vários imóveis que fazem parte dos fundos investidos.

Contudo, os investidores, ou cotistas, não podem participar das tomadas de decisões. Mas ele também não fica responsável pelas consequências das decisões tomadas. Dessa forma, quem toma as decisões e arca com as responsabilidades dos fundos imobiliários são os gestores de cada fundo. 

Como eles funcionam?

Os FIIs funcionam como uma forma de investir indiretamente em imóveis. Para entrar em um fundo, basta comprar cotas na bolsa de valores. Ao fazer a compra, é essencial analisar os indicadores do fundo e a sua performance histórica.

O patrimônio do fundo é aplicado em imóveis ou títulos relacionados ao setor imobiliário com o intuito de gerar lucro que depois é distribuído para os cotistas. Essa distribuição é proporcional à participação que cada cotista tem no fundo, sendo assim, quanto mais cotas você tiver, mais proventos receberá.

Quem decide onde o fundo será investido é o gestor do fundo. É ele quem escolhe os imóveis, os métodos de aplicação do fundo, além de arcar com as responsabilidades de fazer o melhor investimento possível.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem vários tipos de fundos imobiliários diferentes. É importante conhecer e analisar bem cada um deles antes de decidir em qual investir. 

1- Fundos de renda

Os fundos de renda são o tipo mais comum de FIIs. Eles investem em imóveis comerciais, como prédios de escritórios, shoppings centers e centros empresariais. O intuito é gerar renda por meio do aluguel desses imóveis.

2- Fundos de desenvolvimento imobiliário

Esse tipo de FII aplica em projetos de construção, seja para desenvolver imóveis comerciais ou residenciais. O intuito é vender ou alugar os imóveis após a conclusão da construção.

Esse tipo de fundo tende a apresentar um potencial de retorno mais alto do que os fundos de renda, mas também envolve um risco maior, uma vez que os imóveis ainda estão em fase de construção.

3- Fundos de recebíveis

Os fundos de recebíveis investem em títulos de dívida imobiliária como, por exemplo, em CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários e em LCI – Letra de Crédito Imobiliário. Ou seja, esse fundo não investe em imóveis, ele investe em títulos relacionados ao setor imobiliário.

4- Fundos de fundos

Os Fundos de fundos (FOFs) são fundos que aplicam em outros fundos. A grande vantagem desse tipo é a diversificação que ele proporciona para a carteira do investidor. Por outro lado, a desvantagem é que os investidores, de certa forma, pagam taxas duas vezes.

5- Lajes comerciais e galpões logísticos

Por fim, os fundos de lajes comerciais e galpões logísticos aplicam em imóveis de uso empresarial. Ou seja, são imóveis alugados para as empresas que usam esses locais para as suas atividades comerciais. O fundo então recebe o aluguel desses locais e distribui para os cotistas.

Vantagens de investir em fundos imobiliários

Uma das maiores vantagens de investir em fundos imobiliários é a praticidade. Como o gestor é responsável por fazer as aplicações, os cotistas não precisam se preocupar em lidar com inquilinos e afins.

Além disso, existe a facilidade de investir, pois as cotas estão disponíveis na bolsa de valores e podem ser adquiridas de forma similar às ações. Essa facilidade de investir está ligada a outra vantagem: a liquidez. Os FIIs costumam ter uma boa liquidez, sendo assim, você consegue vender de forma fácil na bolsa.

Existe ainda a vantagem de que você não precisa de muito dinheiro para investir, já que na bolsa existem FIIs com cotas de todos os preços. Como existem cotas bem baratinhas na bolsa, você consegue fazer uma boa diversificação de fundos sem ter que investir muito para isso.

Em comparação com os imóveis físicos, os FIIs tem um custo extremamente baixo, pois você pode comprar cotas, ao invés de investir um valor altíssimo em um imóvel. Muitos FIIs possuem imóveis de grande porte que poucos investidores teriam dinheiro para comprar de forma direta como, por exemplo, shoppings.

Existe também a vantagem do retorno, pois os FIIs costumam distribuir proventos de forma mensal. Por fim, existe ainda a vantagem dos proventos dos FIIs serem isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas.

Vale a pena investir nisso?

Depende. Os FIIs têm muitas vantagens, sobretudo, em comparação com o investimento direto em imóveis.

No entanto, a decisão entre investir ou não em FIIs deve ter como base os seus objetivos e perfil de investidor. Além disso, vale a pena levar em conta as desvantagens dos fundos como, por exemplo, as taxas para investir.

Como foi o surgimento dos fundos imobiliários?

Os FIIs chegaram ao Brasil em 1993, por meio da criação da Lei 8668/93. Posteriormente, no ano de 2004, a Lei 11.033 proporcionou a isenção de impostos de renda sobre os rendimentos de vários ativos tais como, LCIs, CRIs e LHs.

No ano seguinte, a Lei 11.196 fez com que os FIIs se tornassem isentos, desde que se enquadrassem dentro de algumas regras básicas:

• O fundo deve ter no mínimo 50 cotistas
• Nenhum cotista pode deter mais do que 10% do fundo
• O FIIs deve distribuir 95% do resultado semestral
• O fundo deve ser listado na bolsa de valores (B3)

Enfim, agora que você sabe tudo sobre investimento de fundos imobiliários, saiba também qual vale mais a pena: Comprar imóvel ou investir em fundo imobiliário? Compare e descubra

Fontes: Infomoney, Nuinvest, Fiis e Suno.