Entenda o que são FIIs e como investir

Os FIIs são uma boa opção para quem quer diversificar a carteira de investimentos. Sendo que os FIIs podem ser especialmente interessantes para quem quer renda passiva.

Os FIIs costumam distribuir dividendos de maneira mensal. Desse modo, você tem uma renda passiva recorrente.

Apesar de proporcionar uma renda passiva de forma recorrente, os FIIs fazem parte da renda variável. Isso porque, não existem garantias de retorno e as cotas passam por oscilações.

O que são FIIs?

A sigla FIIs deriva de Fundo de Investimento Imobiliário. Os fundos, de maneira geral, são como uma reunião de investidores, focados em aplicar em um setor ou ativo em específico.

No caso dos fundos imobiliários, o foco é investir em imóveis ou títulos relacionados ao setor imobiliário. Os investidores de fundos são chamados cotistas, já que para participarem, eles compram cotas do fundo.

Já o responsável por aplicar o dinheiro dos cotistas é o gestor do fundo. Sendo assim, o investidor tem a facilidade de contar com um profissional que irá realizar as aplicações.

Contudo, o investidor não pode participar da escolha dos ativos, já que este é o papel do gestor. É por isso que ao escolher um FII, é essencial que você goste do trabalho do gestor.

Afinal, ele será responsável por fazer o seu dinheiro render. Vale destacar que os cotistas não possuem direito real sobre o ativo.

Vamos supor que você invista em um FII de shopping. O fundo será dono de um ou mais shoppings centers. Como cotista, você tem direito a receber, de forma proporcional, parte dos proventos obtidos com os shoppings.

Entretanto, o shopping não é seu e você não pode fazer nada com ele. Essa é uma situação bem diferente de quem prefere comprar o imóvel individualmente.

Neste caso, você poderá fazer o que quiser com o imóvel. Porém, ao comprar um imóvel você tem que arcar com obrigações do imóvel, coisa que não acontece com os FIIs.

Como funcionam?

Os FIIs funcionam como um fundo de investimento focado em aplicar em imóveis ou títulos do setor imobiliário. A negociação de FIIs é parecida com as ações.

O ticker dos FIIs é formado por 4 letras maiúsculas e o número 11 no final. Contudo, se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, no final do seu ticker haverá a letra B.

Os FIIs são regulados e acompanhados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e pela B3. Portanto, é seguro, do ponto de vista legal, investir em Fundos de Investimento Imobiliário.

Em relação ao rendimento, o investidor pode ter ganhos com os dividendos ou com as vendas das cotas. No caso da venda das cotas, o lucro deriva da diferença entre o preço de compra e de venda.

Já os dividendos costumam ser distribuídos mensalmente. Vale destacar que apesar de distribuir dividendos todos os meses, os FIIs não são ativos de renda fixa. Isso porque, as cotas são negociadas na bolsa e passam por oscilações.

Além disso, não existem garantias de retorno com a aplicação. Por exemplo, uma crise econômica pode impactar a ocupação de imóveis e afetar o seu rendimento.

Tipos de FIIs

De acordo com o tipo de aplicação que o FII faz, ele pode ser categorizado como:

1-Fundo de tijolo: os fundos de tijolo são os FIIs que aplicam em imóveis. Normalmente, esses fundos obtêm renda com os aluguéis dos imóveis.

Dentro da categoria de fundos de tijolo, existem vários tipos de fundos, de acordo com o imóvel que o fundo aplica. Por exemplo, existem FIIs de: shoppings, galpões logísticos, hospitais e hotéis.

2- Fundo de papel: os fundos de papel investem em títulos relacionados com o setor imobiliário. Ou seja, eles não aplicam em imóveis em si.

Eles podem investir, por exemplo, em Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).

3- Fundos híbridos: investem tanto em imóveis físicos, quanto em títulos relacionados ao setor imobiliário.

Além disso, os FIIs também podem ser classificados como:

1- Desenvolvimento para renda: São os FIIs que investem acima de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto, ou construção.

O intuito é gerar renda com a locação ou arrendamento dos imóveis prontos.

2- Desenvolvimento para venda: investem mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção.

O objetivo é vender o empreendimento depois de pronto.

3- Renda: Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos já construídos. O intuito é gerar renda com locação ou arrendamento. 

4- Títulos e valores mobiliários: São os fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em ações, recebíveis, fundos creditórios (FIDCs) e fundos de participação (FIPs), ligado ao mercado imobiliário.

5- Híbridos: São os FIIs que não estão focados em nenhuma das estratégias de investimentos listadas anteriormente.

Custos

O investimento em FIIs envolve alguns custos. Existe, por exemplo, a cobrança de uma taxa de administração. Essa taxa visa arcar com as despesas administrativas e de gestão do fundo.

Em alguns fundos, existe também a taxa de performance. Em resumo, a taxa de performance é cobrada apenas quando o fundo tem um resultado acima do esperado.

Neste caso, essa taxa funciona como uma bonificação para o gestor por ele conseguir resultados acima do benchmark.

Além das taxas, existem ainda os custos envolvidos na negociação das cotas. Um desses custos é a taxa de corretagem, mas algumas corretoras já zeraram essa taxa.

Outro custo é o imposto de renda, cobrado em ganho de capital. Sendo assim, quando são vendidas cotas com ganho, incide uma alíquota de 20% de imposto.

FIIs versus comprar imóveis

Do ponto de vista financeiro, investir em FIIs vale mais a pena. Isso porque, você tem um retorno maior ao investir em FIIs.

Além disso, você não precisa de tanto dinheiro para investir em FIIs, como é preciso para comprar uma casa. Sendo que se você comprar uma casa, o seu capital fica imobilizado.

Isso é ruim, pois um imóvel não tem liquidez. Dessa forma, se você precisar vender o imóvel, você tem que esperar até aparecer alguém interessado.

Em contrapartida, os FIIs são bem líquidos e as cotas podem ser facilmente vendidas na bolsa. Por fim, existe ainda a questão da burocracia e de lidar com inquilinos.

Se você comprar um imóvel, você terá que lidar com burocracia na compra, ao alugar e se decidir vender o imóvel. Já nos FIIs é o gestor que fica por conta das burocracias.

Vantagens e desvantagens

Uma das principais vantagens dos FIIs é a praticidade. Isso porque, o gestor fica responsável por escolher os ativos e lidar com as partes burocráticas. Outra vantagem é o valor mínimo para investir.

Existem fundos com cotas por R$ 20,00 e outros com cotas de R$ 150,00. Ou seja, existem fundos para todos os gostos e bolsos!

Por outro lado, existe a desvantagem de que o investidor precisa lidar com taxas de administração e performance. Outra desvantagem é que o cotista não participa da escolha dos ativos.

Isso não chega a ser uma desvantagem para muitos investidores, mas pode ser ruim para os investidores mais experientes e que entendem do setor.

Investir em FIIs

Para investir em FIIs, não deixe de considerar o seu perfil de investidor, já que este é um ativo de renda variável. Além disso, não deixe de verificar se este é o melhor ativo para atingir seus objetivos ao investir.

Se os FIIs forem a melhor opção para você, está na hora de analisar os fundos disponíveis. Alguns aspectos que você deve levar em conta em sua análise são:

• Portfólio: verifique se o fundo tem um portfólio diversificado.
• Localização: A localização dos imóveis impactam o retorno do fundo.
• Inquilinos: Vale a pena verificar quantos inquilinos o fundo possui.
• Gestão e performance: A gestão e a performance são essenciais para que o fundo tenha um bom resultado.
• Preço: Verifique se o preço da cota condiz com o valor do fundo.
• Dividend Yield: Serve para indicar se o fundo tem um bom retorno histórico.
• Taxas: Confira se as taxas do fundo não são abusivas.

Ao analisar os FIIs, você pode também ficar de olho no IFIX. Em síntese, o IFIX reflete as variações de preços das cotas dos fundos que fazem parte do índice.

Os fundos mais populares têm suas cotas negociadas na bolsa de valores. Sendo assim, você pode comprar cotas de forma similar à compra de ações. Porém, existem muitos fundos no mercado e nem todos estão listados na bolsa.

Nesse caso, se você quiser comprar cotas, você deve negociar diretamente com os investidores. Aprenda também Como declarar fundos imobiliários? Declaração de FIIs em 3 etapas